亞太區房託發展多元穩健之選

近期一直提及在超低息環境下，要尋找高固定收益資產不易，適逢有一隻亞太區房託ETF在港交所上市，正好探討一下該資產類別。亞太區經濟基調穩健，收租物業經營環境良好，在區內分散房託投資是不錯的選擇。

日本、澳洲、新加坡及香港是亞太區四大房託市場，但本港近年罕見新的房託上市，而且市場由領展（00823）獨大，不及其他三大市場蓬勃，所以像遠東發展（00035）也選擇把海外酒店資產，以房託形式分拆到新加坡上市。內地亦正發展房託市場，以中國經濟體量，市場規模應很快超越香港，追趕日本及澳洲。

本文利用指數把本港及亞太區房託作比較，分別以恒生房地產基金指數及標普高收益亞太區（紐西蘭除外）房託精選指數為代表。亞太區房託指數的成份分布上，日本、澳洲、新加坡及香港分別佔33.6%、30.5%、26.8%及9.1%。

投資者最關心的當然是股息率，截至9月底，本港房託指數股息率為6.43厘，亞太區房託指數為5.73厘，本港房託股息率目前確實比整體亞太區吸引。論估值，前者市賬率約0.52倍，也比後者的0.88倍折讓更大。

3年回報16% 跑贏本港

然而，房託投資回報除了股息，基金單位價格表現亦是重要考慮因素，如果把單位價格連同股息回報作比較，從【附圖】可見，在過去3年，亞太區房託指數錄得16%正回報，而本港房託指數錄得24%負回報，後者尤其在過在15個月的回報走勢每況愈下，相信政治風險及人才外流是重要的負面因素。

本港的房託資產主要是零售商場、商廈及酒店物業，亞太區房託的物業類別更加廣泛，例如有醫護物業、貨倉及物流中心等。醫護物業包括醫院及護士宿舍等，股息率雖然不高，卻勝在回報穩定，不受經濟周期影響，而且醫療屬高門檻行業，難出現因醫院供應過剩而影響租金收入的情況。像新冠疫情重創酒店資產，醫療資產卻可彌補。

新加坡制度利租金收入增

各個房託市場因監管及稅務制度有別，對房託的收入增長前景也有影響。例如新加坡房託可把資產總值最多25%用於開發物業，增加未來租金收入，而本港房託在這方面的上限為10%，自然影響開拓租金收入的能力。然而本港證監會早前已就修訂房託規則進行市場諮詢，建議調高10%上限，可望改善本港房託的投資靈活性。

另外，許多亞太區房託都會把部分資產，投資於本土以外的物業，例如長實（01113）有份持股的亞騰（ARA）所管理、在新加坡上市的新達信託（Suntec REIT）最近斥資約4.3億英鎊，收購英國倫敦西區兩項甲級商廈的權益。領展早前亦收購倫敦及澳洲悉尼的商廈物業，可見有資金實力的區內房託，都在趁機在海外掃貨。

風險方面，以上述亞太區房託指數為例，由於標榜高收益，在指數成份定期檢討時，亦會以收益水平作為換馬標準。但如果高收益源於有關房託價格處於下降趨勢，甚至是基本因素轉差，投資者作這類被動投資時，便要留意相關風險。