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2020年5月30日

紅猴 財智博立

短線思維易患畏高症

中國物業管理股自2019年起股價再展升浪,升足全年,踏入2020年仍然強勢,不少畏高症的投資者擔心股價是否已見頂。股價高與不高,大部分投資者會以股價已經上升多少來衡量,可惜這是捉錯用神!很多人幻想自己10年前買入騰訊(00700)並持有至今,事實上,他們會一早因股價持續上升而認為股價過高,持有數個月已沽出,若他們不清理此投資謬誤,夢想永遠不會變成現實。

衡量一間公司股價是否過高,不是看股價本身,而是看市場估值,市場估值可以去到哪個水平,則要考量其預期未來盈利增長、行業及公司的可塑性、公司的市佔率及競爭優勢等,投資者也不可以閉門造車,需要了解市場資金的最新想法,因為股價為市場供與求的平衡點,並非投資者只憑個人經驗及知識計算出來。譬如先前文章提到有能力影響市場資金看法的大型投資者,在量寬及低息環境取得較大部分市場上新增資金,他們以較長線的思維看股票,投資的公司預期將於未來5年甚至10年在某一個高增長賽道成為領頭羊,若投資者仍繼續以顯微鏡看公司,只看今年業績及傳統估值,便不能想市場所想,和市場同步。

物管股集資愈做愈強

說回中國物管股,香港也曾經有如新昌等本土物管企業上市,印象中市盈率都是10倍水平,現時中國物管股的市盈率動輒30至40倍,仍有不少投資者未能接受,因為他們是用顯微鏡看公司。一個行業或一間公司的估值水平,和其未來增長空間成正比,而中國物管行業的擴容源於母公司內房的持續生意貢獻、搶奪其他項目、收購同業、加強各方各面的增值服務、開拓非住宅物管等,碧桂園服務(06098)更開始走出物業管理框框,試點輔助城市管理,又集資計劃收購海外商業設施管理企業,做大做強的空間很廣闊。

中國物管股上市集資後有的是錢,加上業務本身也產生更多現金流入,怎樣運用這些現金做好收購合併,增加盈利兼搶奪市場,便成為致勝關鍵。碧桂園服務於年初收購電梯保養公司,算是垂直整合,正路策略。較特別是4月中以約8400萬元人民幣收購文津國際全部股權及債權,此公司業務範疇涵蓋財產保險、人身保險及再保險經紀業務,可向其管理住戶及租戶交叉銷售,提供基本服務完善社區增值業務及開拓財路,收購價規模也不大,特別處於賣方是大股東家族成員,市場未見負面反應。該公司4月尾再公布以約1億港元入股從事地產代理的合富輝煌(00733),佔其股權10%,物業代理一直是中國物管股的主要增值服務之一,市場反應亦未見負面,似乎是對碧桂園服務的收購照單全收。

市場資金偏向看好中國物管行業的較大規模企業,因為於整合中的行業會強者愈強,小規模的要做得比大規模的出色,至少增長需明顯較快,收購更到位進取,現金用得有效率,才會被青睞。

藉收購項目提升估值

例如奧園健康(03662)去年忽然投地以開發療養及醫療美容產業綜合體,脫離市場喜愛物管股輕資產的基本要素,因此被市場拋售,該公司亦知問題所在,很快便公布發展成本會由母公司中國奧園(03883)負責,股價才回穩,但市場仍擔心管理層胡亂作為,估值仍明顯落後。

奧園健康於4月尾公布以2.48億元人民幣收購樂生活智慧社區服務集團80%權益。收購價相等樂生活2019年的12倍市盈率,明顯低於奧園健康本身的超過25倍市盈率。奧園健康此收購可產生協同作用,直接簡單易理解,市場對其隨即改觀並提升估值,股價亦轉強勢。小投資者如小規模物管股般,有限資源下,專注才是致勝之道。

執筆之時,筆者及其客戶持有騰訊、碧桂園服務

作者簡志健(紅猴)為證監會持牌人士,博立聯合創辦人/中原資產管理投資總監

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