對標同業保利物業具想像空間

本欄的長期讀者應該知道，筆者對物業管理行業是較有興趣，早在2017年8月中已指中海物業（02669）的半年業績令人眼前一亮，後市的上望空間比之前廣闊，隨後該股不足半年升了近80%。

2018年港股曾急瀉，中海物業亦大跌，故在2019年3月中寫了〈中海物業跨過高山低谷〉一文，直言「筆者對此行業是有憧憬，去年9月底，大市風高浪急之際，網上港股模擬組合唯一新買入的股份就是雅生活服務（03319）。」

央企物管中排名第一

當時，雅生活股價仍在13元上下，到本周五股價已創新高見28.7元，如此這般，難怪自己對物管股特別感興趣，適逢行業中有兩隻新股上市，自然會望多幾眼，其中一股是前周提到錯過了孖展落飛，唯有上市後加碼的保利物業（06049）。

自2014年起，保利物業在中指院的中國物業服務百強企業綜合實力排名持續保持前五名，而在具備央企背景的企業中則排名第一；截至2019年6月底，公司在管面積有2.6億方米，其中公建物業規模達1.3億方米，覆蓋全國27個省市自治區的148個城市。

保利物業公建物業規模龐大，佔在管面積一半，推出「鎮興中國」品牌發力公建物業藍海，且充足募集資金，有望為併購擴張提供強勁動力；今次上市向GIC、高瓴等優質基石投資者配售約30%發行股份，佔總股本7.5%，共計1.8億美元，上市募集淨額41億元人民幣，其中57%料作併購用途。

近年保利物業加強市場化拓展能力，外拓面積佔比由2016年的8%升至2019年上半年的57%，外拓在管面積中，非住宅項目佔比94%；公司針對住宅社區收取的平均物管費亦穩步增長，2019年上半年增至每方米2.18元一個月。

公建物業盈利能力強

券商認為，非住宅物業為商業屬性，往往具備更強的盈利能力，競爭較市場化，保利自身高品質的商辦物管服務以及其他非住宅物管價格存在議價空間，至於住宅物業，公司主要管理一二線高品質住宅，也有一定的定價權。

在2016至2018年，保利物業主營業務收入年複合增長逾28%，淨利潤增長率更達50%，2019年中期，收入增速提高至47.3%，毛利率為23.6%，比2018年全年提升了3.5個百分點，利潤率達11.4%，亦升了3.5個百分點，不過同比僅屬持平。

保利物業的最佳對標對象是同具央企背景的中海物業，目前後者的市賬率達12.4倍，前者則只有4.5倍，可見前者的想像空間。

從杜邦分析看，前者要追到後者的估值需要在多方面下工夫，其中利潤率最好保持在10%上下，可惜，以2017及2018年全年業績論，仍遠遠未達標。

此外，由於集資41億元人民幣令總資產急增，保利物業要在資產周轉率及權益乘數上力追上市前的水平，在上市前，保利物業這兩項指標比中海物業有過之而無不及。

當然，如今資產暴漲，短時間內做到的機會微乎其微，但若然在兩三年內成功，估值和股價倍升基本上是手到拿來的事。

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