2019年10月3日
據說樓價是香港深層次矛盾的元兇,只要解決了置業問題,年輕人的憤怒就會得到紓解。我不認為樓價下跌就會消除當前香港的困難,因為這只是眾多問題之一,甚至不是最重要的一個。
話雖如此,房屋議題影響廣泛,仍值得討論研究。例如團結香港基金最近提出的「港人組屋」計劃,對解決問題又有幾大幫助?
增加效率流轉 分享資產增值
計劃大致可分為十點,我歸納如下:
一、重推「租置計劃」2.0:公屋居民可以折扣買入公屋,鎖定補價,享受資產增值。
二、改良公屋調遷計劃,放寬公屋單位交換的限制,減少錯配。
三、新公屋住戶可租可買,亦可先租後買(奇怪的是若住戶有能力買入單位,又如何符合公屋申請資格?)。
四、提供租金津貼:公屋輪候排得前即可領取。
五、增撥公屋用地,在整體房屋供應增加的前提下進行。
六、鎖定補價:將價錢鎖定於買入當日。
七、放寬租賃及流轉限制,即「樓換樓」與「免補價出租」的限制。
八、全面開放「白居二」市場,不只適用於部分新居屋,更擴大至所有居屋。
九、調整抽籤制度,輪候愈久,抽中機會愈高。
十、首次置業免息貸款:政府為首置但收入不合資格的40歲以下市民提供免息貸款,貸款加上銀行按揭,可達樓價九成。
除了增加制度的效率(主要是第二和第九點),政策主要目的在增加公營房屋市場的流動性(第一、三、六、七、八點),住戶既可買入享受樓價上升,亦可在市場上出售,換取更合適的居所。餘下3點,第四點提供租金津貼比較次要,第五點增加公屋用地則為意料中事。比較矚目的是最後一點,由政府出錢幫助「年輕人」,提供遠比市場吸引的貸款條件,只要有一成首期就可上車。提高制度效率、容許自由交易固然是好事,可讓公營房屋有更合理的分配,減少浪費。只是計劃有兩個值得商榷之處,一個有關申請動機,一個有關利益分布。
在此計劃下,符合公屋申請資格本身的價值將大升,成功抽中的市民將成為人生大贏家:既有租和買的靈活性,買了以後交易亦比現時方便,樓價上升之時,更有「鎖定補價」這筆可觀的政府津貼。每個公屋單位價值大增,「獎品」變得更吸引,市民申請公屋自會更見踴躍,連帶的作弊問題亦自然更嚴重,若公屋供應不變,結果是輪候時間將會更長。另一方面,容許公屋居民置業,讓其分享到樓價上升的好處,又會鼓勵業主到私人市場「換樓」(畢竟私樓居住環境普遍比公屋優勝),從而騰出更多公屋單位。這兩個效應哪一個較大,答案要實施計劃後才知道,但一些簡單的估算還是可以做到的。當然,輪候時間主要是政府面對的「政治」問題,與政策本身的經濟效益無關,有關的只有作弊帶來的浪費。
公屋單位價值大增
利益分布則涉及價值判斷。政府多年來派糖為人詬病(更準確的說法是為本欄詬病,畢竟一眾既得利益者皆樂觀其成),是政策嚴重傾斜收入分布上的兩端,交稅多又有物業的當然眉開眼笑,低收入的一群又有更豐厚的福利照顧,最慘的是比上不足比下有餘的中間人。「港人組屋」計劃明顯對公屋居民和申請人有利,得到的利益相信比只能申請免息貸款的「年輕人」多,不夠「年輕」又不符合公屋資格則幾乎給排除在外。計劃分配上的效果,是另一個可以作粗略推算的研究方向。
還有一個未想清楚的問題,想問問作為計劃顧問的前輩學者:在整體樓市供應因素不變的情況下,計劃到底對平均樓價有何影響,會否增加私樓市場上車的難度?香港亞太研究所經濟研究中心成員
美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授
http://www.facebook.com/economics3.0
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