誰受益於「港人組屋」計劃?

據說樓價是香港深層次矛盾的元兇，只要解決了置業問題，年輕人的憤怒就會得到紓解。我不認為樓價下跌就會消除當前香港的困難，因為這只是眾多問題之一，甚至不是最重要的一個。

話雖如此，房屋議題影響廣泛，仍值得討論研究。例如團結香港基金最近提出的「港人組屋」計劃，對解決問題又有幾大幫助？

增加效率流轉分享資產增值

計劃大致可分為十點，我歸納如下：

一、重推「租置計劃」2.0：公屋居民可以折扣買入公屋，鎖定補價，享受資產增值。

二、改良公屋調遷計劃，放寬公屋單位交換的限制，減少錯配。

三、新公屋住戶可租可買，亦可先租後買（奇怪的是若住戶有能力買入單位，又如何符合公屋申請資格？）。

四、提供租金津貼：公屋輪候排得前即可領取。

五、增撥公屋用地，在整體房屋供應增加的前提下進行。

六、鎖定補價：將價錢鎖定於買入當日。

七、放寬租賃及流轉限制，即「樓換樓」與「免補價出租」的限制。

八、全面開放「白居二」市場，不只適用於部分新居屋，更擴大至所有居屋。

九、調整抽籤制度，輪候愈久，抽中機會愈高。

十、首次置業免息貸款：政府為首置但收入不合資格的40歲以下市民提供免息貸款，貸款加上銀行按揭，可達樓價九成。

除了增加制度的效率（主要是第二和第九點），政策主要目的在增加公營房屋市場的流動性（第一、三、六、七、八點），住戶既可買入享受樓價上升，亦可在市場上出售，換取更合適的居所。餘下3點，第四點提供租金津貼比較次要，第五點增加公屋用地則為意料中事。比較矚目的是最後一點，由政府出錢幫助「年輕人」，提供遠比市場吸引的貸款條件，只要有一成首期就可上車。提高制度效率、容許自由交易固然是好事，可讓公營房屋有更合理的分配，減少浪費。只是計劃有兩個值得商榷之處，一個有關申請動機，一個有關利益分布。

在此計劃下，符合公屋申請資格本身的價值將大升，成功抽中的市民將成為人生大贏家：既有租和買的靈活性，買了以後交易亦比現時方便，樓價上升之時，更有「鎖定補價」這筆可觀的政府津貼。每個公屋單位價值大增，「獎品」變得更吸引，市民申請公屋自會更見踴躍，連帶的作弊問題亦自然更嚴重，若公屋供應不變，結果是輪候時間將會更長。另一方面，容許公屋居民置業，讓其分享到樓價上升的好處，又會鼓勵業主到私人市場「換樓」（畢竟私樓居住環境普遍比公屋優勝），從而騰出更多公屋單位。這兩個效應哪一個較大，答案要實施計劃後才知道，但一些簡單的估算還是可以做到的。當然，輪候時間主要是政府面對的「政治」問題，與政策本身的經濟效益無關，有關的只有作弊帶來的浪費。

公屋單位價值大增

利益分布則涉及價值判斷。政府多年來派糖為人詬病（更準確的說法是為本欄詬病，畢竟一眾既得利益者皆樂觀其成），是政策嚴重傾斜收入分布上的兩端，交稅多又有物業的當然眉開眼笑，低收入的一群又有更豐厚的福利照顧，最慘的是比上不足比下有餘的中間人。「港人組屋」計劃明顯對公屋居民和申請人有利，得到的利益相信比只能申請免息貸款的「年輕人」多，不夠「年輕」又不符合公屋資格則幾乎給排除在外。計劃分配上的效果，是另一個可以作粗略推算的研究方向。

還有一個未想清楚的問題，想問問作為計劃顧問的前輩學者：在整體樓市供應因素不變的情況下，計劃到底對平均樓價有何影響，會否增加私樓市場上車的難度？香港亞太研究所經濟研究中心成員

美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授

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