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2019年9月6日

梁天卓 經濟3.0

反修例衝突下的樓市攻略

過去的一個月,官員不斷向市民指出本地經濟正在向下調整。港股在8月下挫超過7%,一直受惠於自由行的零售業銷售額據報大跌近七成,酒店房租更是不斷創新低。這當中到底有多少源自中美貿易戰,又有多少來自反修例的衝突?不容易說清楚。但從投資者角度來看,分散投資卻絕對是正路選擇。

欄友徐家健和曾國平近日分別撰文,提醒大家可以考慮投資美股。曾國平利用數據指出,港美兩地的股市回報的相關系數少於1(當系數等於1,兩種投資的回報就會齊上齊落,永不分離),如貿易戰持續惡化,兩地股市回報的相關性只會愈來愈低,投資者應更大手買入美股作為分散投資之用。

至於應該買什麼美股,徐家健以諾獎得主夏普(William Sharpe)的理論作為基礎,指出「以美股作分散投資,夏普的簡單數學邏輯就是買美股指數基金」。

除投資美股外,香港投資者還有什麼選擇?一個愈來愈多人談論的是外地樓市。雖然香港投資者普遍有大量資產在股票市場(根據積金局的數字,香港人的強積金有六成半投資在股票,當中有近六成是香港股票),但是其實不少人同時擁有房地產。根據統計處數字,目前香港有一半家庭住在自置居所。

香港樓市回報不俗

我沒有數據在手,很難估計到底有多少香港人有在外國投資物業。外國樓市是否值得投資?我不是財演,所以不會在此說某國或某地區的樓市好好賺,但我在經濟合作與發展組織(OECD)網站下載了成員國的樓市指數,再加上香港中原城市領先指數和台灣的信義房價指數,整合了近10年各地樓市回報的資料,讓我在此跟大家分享一些結果吧。

首先,按各地樓價回報,香港樓市近幾年的確是「跑贏大市」【表1】:如果我們看由2013年至2018年的樓市回報,香港樓市在這5年間上升了接近50%,其他歐美亞洲地區樓市的回報望塵莫及,而台灣及希臘的樓市更錄得負增長。

的確,即使貿易戰打得如火如荼,加上反修例引發的衝突不斷升級,中原指數亦只是從6月份高位下跌不足2%。這當然可能是由於政府的「辣招」令樓市成交量大跌,中原指數因此未能完全反映樓市情況,亦可能反映着未來樓宇供應仍然是嚴重不足。事實上,半年前《財政預算案》對私樓落成量的預測比一年前大幅向下調整(平均每年減2000伙),預示私樓落成量將出現明顯回落,看來即使樓市需求受貿易戰和反修例引發的衝突所影響,香港樓市大跌機會也不高。

分散投資有利可圖

不過,正正由於各地區的樓市都有其在政策上(如辣招)和土地供應方面的獨特性,即使樓市需求在某程度上受大圍經濟影響,各地樓市回報的相關性都不一定很高。從投資者角度,假如外地和香港樓市回報相關性不大,分散投資還是有利可圖。香港樓市與絕大多數地區樓市的相關性都不高【表2】,其中與不少地區的樓市更呈反相關性。

當然,相比股市,投資樓市的入場成本較高,交易成本亦較大,同時流動性就較低,市面上亦沒有如股市指數基金般的選擇,沒有餘錢的投資者可能會卻步。然而,由於擁有房地產或住所是入籍某些國家的必要條件,對一些條件較好的投資者來說,買外國樓也算是另類的「分散投資」吧。

維克森林大學經濟系助理教授

中文大學亞太研究所經濟研究中心成員

www.facebook.com/economics3.0

 

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