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2019年8月24日

陳振康 上流力世界

「收租佬」WeWork解構

什麼時候「包租公」加「收租佬」變成高科技項目?Google運用互聯網及電腦技術,成為「百事通勝」;Amazon.com運用互聯網成為全球網上之The Everything Store,Alexa令「口講取代打字」;還有Facebook及Microsoft作為科技公司,成為市值最高之Tech Stock,當之無愧。

多個星級企業入股

但是最近公布申請上市S1之WeWork成為「初創科技企業」,令人費解。WeWork之經營模式是租下商業單位,經過改裝後分租出去,收取租金,但「包裝」成主要租給科技初創公司群體,形象年輕,美其名為「共享空間」,本質上跟香港特色之「劏房」沒有分別。當年我家曾租住紅磡榮光街唐六樓3房單位,自己一家人住在主人房,將其餘兩間房分租給住客,單位的廚房、浴室、客廳要「共享」。

2008年5月,Adam Neumann及Miguel Mckelvey在美國紐約市Brooklyn成立環保共用辦公室公司Greendesk,2010年將公司出售後創立WeWork,在紐約Soho成立首個「共享辦公室」,並獲得Manhattan地產商注資1500萬美元成為金主。WeWork急速拓展,並引入黑鑽級股東包括Goldman Sachs、JP Morgan Chase、Harvard Corporation等。

2016年3月,內地電腦企業聯想集團及Hony Capital以160億美元估值、現金4.3億美元入股WeWork;同年10月再集資17億美元。日本Softbank Corp.在老闆孫正義要不斷投資科技之目標下,至今估計投入WeWork超過100億美元,2017年投入44億美元,2018及2019年投入60億美元。

除了「包租公」之外,WeWork亦斥資購買商用物業,2017年以8.5億美元購入紐約Manhattan Fifth Avenue的Lord & Taylor Building,當「業主收租佬」。

收入倍增 虧損擴大

上市向公眾人士「伸手集資」,首先要向公眾「坦白從寬」。WeWork於2019年上半年之總收入為15億美元,較去年同期上升1倍,但營業額翻一番的代價是2019年上半年虧損9億美元,比起去年同期虧損7.2億美元繼續擴大。

WeWork於2018年全年見紅金額為19億美元,仍然「欣然」宣布其使用客戶已超過52萬人。資料亦顯示,WeWork所簽定之租務責任金額在2019年6月30日為472億美元。該公司每月「燒錢」速度達1.5億至2億美元,估計6個月內會「乾塘」,故此IPO上市要火速進行。

愛將自己跟銀髮股神Buffett相比的孫正義喜歡豪賭,除了自己傾盡家財投資外,最近之傑作為牽頭成立了包括Saudi Arabia、Golden Sachs等成員的1萬億美元基金Softbank Vision Fund,目標為投資科技企業。本來投資地產及租務企業沒有問題,但投資超過100億美元在巨額虧損之地產租務企業WeWork,孫正義似乎已經「泥足深陷」。

巨額赤字 難言吸引

WeWork近期融資之公司估值為470億美元,以WeWork之上市規模,全球所有交易所均向其招手,上市沒有技術性困難,監管機構必定全力配合。但要掏腰包付「真金白銀」之投資者,是否願意以470億美元以上估值投入「巨額赤字」之地產租務企業,恐怕Goldman Sachs CEO不懂回答,Buffett會回覆Berkshire Hathaway不懂投資「科技公司」。

真正科技企業如Google、Facebook及Amazon在上市時業績虧損問題不大,因為投資者相信其科技及獨市壟斷地位,其他競爭者難以動搖。Google、Facebook及Amazon最終成為「獨市生意」,引來美國當局調查其壟斷地位之Happy Problem。全球地產租務市場之大,WeWork沒可能壟斷,「赤字企業」之吸引力何在,找Trump當代言人亦難自圓其說。

 

(編者按:陳振康著作《BIG DEAL顛覆世界》現已發售)

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