「收租佬」WeWork解構

什麼時候「包租公」加「收租佬」變成高科技項目？Google運用互聯網及電腦技術，成為「百事通勝」；Amazon.com運用互聯網成為全球網上之The Everything Store，Alexa令「口講取代打字」；還有Facebook及Microsoft作為科技公司，成為市值最高之Tech Stock，當之無愧。

多個星級企業入股

但是最近公布申請上市S1之WeWork成為「初創科技企業」，令人費解。WeWork之經營模式是租下商業單位，經過改裝後分租出去，收取租金，但「包裝」成主要租給科技初創公司群體，形象年輕，美其名為「共享空間」，本質上跟香港特色之「劏房」沒有分別。當年我家曾租住紅磡榮光街唐六樓3房單位，自己一家人住在主人房，將其餘兩間房分租給住客，單位的廚房、浴室、客廳要「共享」。

2008年5月，Adam Neumann及Miguel Mckelvey在美國紐約市Brooklyn成立環保共用辦公室公司Greendesk，2010年將公司出售後創立WeWork，在紐約Soho成立首個「共享辦公室」，並獲得Manhattan地產商注資1500萬美元成為金主。WeWork急速拓展，並引入黑鑽級股東包括Goldman Sachs、JP Morgan Chase、Harvard Corporation等。

2016年3月，內地電腦企業聯想集團及Hony Capital以160億美元估值、現金4.3億美元入股WeWork；同年10月再集資17億美元。日本Softbank Corp.在老闆孫正義要不斷投資科技之目標下，至今估計投入WeWork超過100億美元，2017年投入44億美元，2018及2019年投入60億美元。

除了「包租公」之外，WeWork亦斥資購買商用物業，2017年以8.5億美元購入紐約Manhattan Fifth Avenue的Lord & Taylor Building，當「業主收租佬」。

收入倍增虧損擴大

上市向公眾人士「伸手集資」，首先要向公眾「坦白從寬」。WeWork於2019年上半年之總收入為15億美元，較去年同期上升1倍，但營業額翻一番的代價是2019年上半年虧損9億美元，比起去年同期虧損7.2億美元繼續擴大。

WeWork於2018年全年見紅金額為19億美元，仍然「欣然」宣布其使用客戶已超過52萬人。資料亦顯示，WeWork所簽定之租務責任金額在2019年6月30日為472億美元。該公司每月「燒錢」速度達1.5億至2億美元，估計6個月內會「乾塘」，故此IPO上市要火速進行。

愛將自己跟銀髮股神Buffett相比的孫正義喜歡豪賭，除了自己傾盡家財投資外，最近之傑作為牽頭成立了包括Saudi Arabia、Golden Sachs等成員的1萬億美元基金Softbank Vision Fund，目標為投資科技企業。本來投資地產及租務企業沒有問題，但投資超過100億美元在巨額虧損之地產租務企業WeWork，孫正義似乎已經「泥足深陷」。

巨額赤字難言吸引

WeWork近期融資之公司估值為470億美元，以WeWork之上市規模，全球所有交易所均向其招手，上市沒有技術性困難，監管機構必定全力配合。但要掏腰包付「真金白銀」之投資者，是否願意以470億美元以上估值投入「巨額赤字」之地產租務企業，恐怕Goldman Sachs CEO不懂回答，Buffett會回覆Berkshire Hathaway不懂投資「科技公司」。

真正科技企業如Google、Facebook及Amazon在上市時業績虧損問題不大，因為投資者相信其科技及獨市壟斷地位，其他競爭者難以動搖。Google、Facebook及Amazon最終成為「獨市生意」，引來美國當局調查其壟斷地位之Happy Problem。全球地產租務市場之大，WeWork沒可能壟斷，「赤字企業」之吸引力何在，找Trump當代言人亦難自圓其說。

(編者按：陳振康著作《BIG DEAL顛覆世界》現已發售)

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