內地樓市具長遠隱憂

最近一段時間，市場一直在擔心有關中美貿易戰，以及環球經濟增長持續放緩的問題。其實一個影響更為長遠的問題一直未解決，在未來數十年的時間，將對內地經濟發展帶來更大的影響。這便是出生人口持續下降，人口老化加劇，未富先老，對整體消費市場發展不利，其中對樓市的影響最值得警惕。

出生人口減老化加劇

近幾年，內地逐步放開計劃生育限制，當前政策上實行全面二孩，但實際上就算再多生一兩個，亦已不會再被罰款。目前的問題反而是不少人連第二胎亦不想生，多個城市甚至開始推出鼓勵生育政策。

2017年人口出生率全國倒數第二的遼寧省，今年中印發了《遼寧省人口發展規劃（2016—2030年）》便提出，到2030年，全省總和生育率要提高1倍。為達到目標，當地將完善生育家庭稅收、教育、社會保障、住房等政策，探索對生育二孩的家庭給予更多獎勵政策。

各地政策陸續由限制生育變為鼓勵生育，但效用並不大，今年上半年，多個城市公布的出生人口數據，居然比去年同期大幅減少逾兩成。當中包括山東淄博、得州、青島，以及浙江金華等。

勞動力流向長三角及珠三角，北方三四線城市適齡產婦數量不多，出生人口減少，似乎在所難免。不過，當前生育意願偏低，似乎已是一個全國性的問題。大城市婦女不願生育，則普遍把原因歸咎於工作忙、物價高、樓價貴，生育及教育成本上升等原因。

內需增長動力受衝擊

2015年正式開放二胎後，市場一度預期新生嬰數量可以大幅飆升。結果出生數字只在第一年出現明顯增長，其後便迅速回落。衞計委一度預測2017年新生兒有2023萬人，但結果實際出生人口只有1723萬人。而2018年，從各方公布的數據看來，預計新生人口可能跌破1500萬人。

面對貿易戰，中國期望擴大內需市場，以應對風險。但在出生人口減少、人口老化持續影響下，內需市場的增長動力難免受到影響。與人生增長關係更為密切的樓市，其長期發展趨勢更加令人擔憂。

尤其是近年樓價飆升，不少家長擔心樓價升不停，早已為仍未成年的子女買好住宅單位。市場需求一定程度上已被透支，未來若出生人口持續減少的問題未能解決，恐怕置業需求會大降。日本人口老化及樓市崩潰的教訓或有可能在中國重現，值得警惕。

鼓勵生育政策料續出台

目前，內地樓市已出現下行壓力，部分地方中小型房企，因為銷情不佳，資金周轉不靈，開始出現債務違約。三四線城市政府亦擔心樓價下跌，影響政府賣地收入，陸續放鬆限購。

放鬆樓市限制，只是一個短期措施，要令到樓市長線保持穩定，似乎仍要在人口政策出發。2019年起，內地新增子女教育等可扣稅項目，相信其他鼓勵生育的政策仍會持續推出。政策能否成功穩住出生人數，大家不妨拭目以待。

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