香港土地發展策略

統籌：陳志輝（中大EMBA課程聯席主任）

主持：潘嘉陽、李靜宜

嘉賓：余烽立（奇正創作室有限公司創辦人）

潘　潘嘉陽　李　李靜宜　余　余烽立（Franklin）

李：今天的話題是「建設香港未來」，Franklin是候任香港建築師學會副會長，你們定必對此有不少討論吧。

建設香港不能違背願景

余：談到建設香港，自小我們就從課本讀到地少人多、移山填海等說法。但近年市民的意識有點不同，還會重視綠色概念，在發展與保育之間不可偏廢。

但我認為談建設前，應先從宏觀的角度出發──到底香港想成為怎樣的城市？香港一直是國際金融中心，我認為未來這個角色也應維持，但又是否只從事金融？不少市民又說，香港不應只以金錢掛帥，也要發展其他產業。與此同時，國家亦有國策，認為香港可以發展高新科技、從事研究等。另一方面，醫療產業也富有潛力。

李：儘管很難700萬人都同意同一個願景，但當取得大致的共識，身為建築師又可以怎樣配合？

余：雖然願景難有共識，但我相信安居樂業這個前提，應該沒有人會反對。安居較簡單，樂業才複雜。那不只是提供就業機會，還關乎到底這份工作有沒有意義。我們要發展哪些產業，才能讓最多人達到樂業呢？一旦找到答案，那就應該是我們的方向。我認為我們所提到的產業，正能讓各個階層的市民都有所發揮。

「明日大嶼」是否最佳模式？

潘：談了以上種種，到底香港應該怎樣落實未來的發展計劃？

余：我們提到應發展各種新產業，如果只仰賴舊區，恐怕難有足夠空間。要有新的土地，其中一個方法是建設新市鎮。假如地方還是不夠用，那就考慮填海，於是有了「明日大嶼」的提議。

相對於純粹舊區重建，建設新區有各種優勢。例如我們可以先把鐵路和車道都鋪在地底，地面則只有建築物和人行道。如是者，建築之間不再是馬路，而是寬如馬路的人行道。在這寬闊的空間也可遍植花草和遊樂設施，那就連公園也可省略，不再出現人車爭路。巴黎新凱旋門所位處的拉德芳斯區（La Défense）正是把基建都放在地底，地面只有行人，步行環境舒適。

由於馬路都已放在地底，地面所需土地減少，故填海時其實可以縮小範圍；又或填同等面積，便已有更多的可用空間。

潘：有人說，建人工島只是為新移民製造居住空間，卻要由香港人大灑金錢，感到不值。其實建造新區確有優勝之處，惟另一個爭論點，在於是否要在東大嶼這個地點建設新區。

余：按常理而言，發展最好是從原有的地區伸延出去，而不是單純建立一片白地。因為舊區已有一定規模，達到了critical mass（關鍵規模），本身就有各種建設，新區可以依仗，那樣較容易達到新的發展，術語上稱之為organic growth（有機發展），簡言之就是以舊帶新。

因此我們認為漸進式填海會較可取，可以考慮在屯門或將軍澳對開的海面填較小的海域，便能達到有機發展，讓下一代有機會住得靠近父母。這種發展比純粹造一大片土地，然後空降一大群人口進去來得容易。

再者，目前東大嶼附近並無其他市鎮，我們必須建設大量鐵路和公路接駁港九新界各個舊區，這些基建將與填海成本旗鼓相當，甚至更貴。如不興建這些道路，它就只是一個孤島。這也是它的難處。

「土地共享」計劃利與弊

李：在土地發展方面，《施政報告》還提到「土地共享」，那有什麼利與弊？

余：假設某發展商擁有1000公頃農地，發展商當然不打算務農，目前可能只是荒廢，資源就無法善用。發展商希望起樓賺錢，卻無法成事，因為農地的基建例如連接道路非常薄弱，當發展商申請改變土地用途，把農地改為住宅用地時，往往會被城規會否決。

在「土地共享」的計劃裏，政府會請發展商同時負責道路、水電煤渠等基建；同時，發展商要在土地上建設公營房屋，佔比須達土地上所有新增住宅面積的六至七成。發展商的成本因此增加了，但基建造價可以在補地價時獲扣減。總括來說，我認為這是一個可取的方案，既能活化現時的閒置資源，還能增加公營房屋。發展商、政府和市民都能從中得益，看來是多贏的。

然而，有人擔心會出現官商勾結，對應之策是整個程序應該高度透明，基建造價及所補地價等都攤在陽光之下，便能消除利益輸送的疑慮。

整理：謝冠東

（本文經節錄，全文請見網上/App版）

*「管理新思維」節目由中文大學行政人員工商管理碩士課程（EMBA）與香港電台合辦，星期日2至4pm在FM92.6香港電台第一台播出。

EMBA網址：http://www.cuhk.edu.hk/emba/

*節目預告：11月18日題目：香港企業如何追上可持續發展的世界大潮，嘉賓：低碳亞洲有限公司行政總裁黎廣德