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2018年11月16日

管理新思維

香港土地發展策略

統籌:陳志輝(中大EMBA課程聯席主任)

主持:潘嘉陽、李靜宜

嘉賓:余烽立(奇正創作室有限公司創辦人)

 


潘 潘嘉陽 李 李靜宜 余 余烽立(Franklin)

 

李:今天的話題是「建設香港未來」,Franklin是候任香港建築師學會副會長,你們定必對此有不少討論吧。

建設香港不能違背願景

余:談到建設香港,自小我們就從課本讀到地少人多、移山填海等說法。但近年市民的意識有點不同,還會重視綠色概念,在發展與保育之間不可偏廢。

但我認為談建設前,應先從宏觀的角度出發──到底香港想成為怎樣的城市?香港一直是國際金融中心,我認為未來這個角色也應維持,但又是否只從事金融?不少市民又說,香港不應只以金錢掛帥,也要發展其他產業。與此同時,國家亦有國策,認為香港可以發展高新科技、從事研究等。另一方面,醫療產業也富有潛力。

李:儘管很難700萬人都同意同一個願景,但當取得大致的共識,身為建築師又可以怎樣配合?

余:雖然願景難有共識,但我相信安居樂業這個前提,應該沒有人會反對。安居較簡單,樂業才複雜。那不只是提供就業機會,還關乎到底這份工作有沒有意義。我們要發展哪些產業,才能讓最多人達到樂業呢?一旦找到答案,那就應該是我們的方向。我認為我們所提到的產業,正能讓各個階層的市民都有所發揮。

「明日大嶼」是否最佳模式?

潘:談了以上種種,到底香港應該怎樣落實未來的發展計劃?

余:我們提到應發展各種新產業,如果只仰賴舊區,恐怕難有足夠空間。要有新的土地,其中一個方法是建設新市鎮。假如地方還是不夠用,那就考慮填海,於是有了「明日大嶼」的提議。

相對於純粹舊區重建,建設新區有各種優勢。例如我們可以先把鐵路和車道都鋪在地底,地面則只有建築物和人行道。如是者,建築之間不再是馬路,而是寬如馬路的人行道。在這寬闊的空間也可遍植花草和遊樂設施,那就連公園也可省略,不再出現人車爭路。巴黎新凱旋門所位處的拉德芳斯區(La Défense)正是把基建都放在地底,地面只有行人,步行環境舒適。

由於馬路都已放在地底,地面所需土地減少,故填海時其實可以縮小範圍;又或填同等面積,便已有更多的可用空間。

潘:有人說,建人工島只是為新移民製造居住空間,卻要由香港人大灑金錢,感到不值。其實建造新區確有優勝之處,惟另一個爭論點,在於是否要在東大嶼這個地點建設新區。

余:按常理而言,發展最好是從原有的地區伸延出去,而不是單純建立一片白地。因為舊區已有一定規模,達到了critical mass(關鍵規模),本身就有各種建設,新區可以依仗,那樣較容易達到新的發展,術語上稱之為organic growth(有機發展),簡言之就是以舊帶新。

因此我們認為漸進式填海會較可取,可以考慮在屯門或將軍澳對開的海面填較小的海域,便能達到有機發展,讓下一代有機會住得靠近父母。這種發展比純粹造一大片土地,然後空降一大群人口進去來得容易。

再者,目前東大嶼附近並無其他市鎮,我們必須建設大量鐵路和公路接駁港九新界各個舊區,這些基建將與填海成本旗鼓相當,甚至更貴。如不興建這些道路,它就只是一個孤島。這也是它的難處。

「土地共享」計劃利與弊

李:在土地發展方面,《施政報告》還提到「土地共享」,那有什麼利與弊?

余:假設某發展商擁有1000公頃農地,發展商當然不打算務農,目前可能只是荒廢,資源就無法善用。發展商希望起樓賺錢,卻無法成事,因為農地的基建例如連接道路非常薄弱,當發展商申請改變土地用途,把農地改為住宅用地時,往往會被城規會否決。

在「土地共享」的計劃裏,政府會請發展商同時負責道路、水電煤渠等基建;同時,發展商要在土地上建設公營房屋,佔比須達土地上所有新增住宅面積的六至七成。發展商的成本因此增加了,但基建造價可以在補地價時獲扣減。總括來說,我認為這是一個可取的方案,既能活化現時的閒置資源,還能增加公營房屋。發展商、政府和市民都能從中得益,看來是多贏的。

然而,有人擔心會出現官商勾結,對應之策是整個程序應該高度透明,基建造價及所補地價等都攤在陽光之下,便能消除利益輸送的疑慮。

整理:謝冠東

(本文經節錄,全文請見網上/App版)

 

*「管理新思維」節目由中文大學行政人員工商管理碩士課程(EMBA)與香港電台合辦,星期日2至4pm在FM92.6香港電台第一台播出。

EMBA網址:http://www.cuhk.edu.hk/emba/

*節目預告:11月18日題目:香港企業如何追上可持續發展的世界大潮,嘉賓:低碳亞洲有限公司行政總裁黎廣德

 

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