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2018年8月14日

梁天卓 經濟3.0

1200公頃的土地需求有無呃人

由特朗普與他口中的Fake News Media的罵戰,到英國脫歐公投時留歐派和脫歐派之間的對峙,再到香港土地大辯論時贊成和反對增加土地供應兩個陣營的爭論,在後真相時代,立場行先,真理排後,寧左勿右似乎比明辯是非來得重要。

政府報告部分數字合理

「你呃人!」左翼的朋友在這次土地大辯論經常這樣說。要對付Fake News我們可以作Fact Check,而判斷論點的真偽我們可以利用數據作理性分析。左翼朋友認為政府如何呃人?首先,政府一方面說辯論沒有前設,但另一方面政府已是假設香港未來幾十年需要額外的1200公頃的土地。在為大家「解決」了需要多少土地的問題後,餘下的土地從何而來的問題才開放讓大家討論討論。另外,政府在宣傳時不時指出現時樓價高企,搵地起樓已是刻不容緩,但原來在這個政府不斷宣傳的1200公頃的土地需求當中,只有230公頃是會用於住宅用地,其餘的包括商業、工業、休閒,以及其他不同類型的土地用途,其中石礦場原來亦佔當中的90公頃!

Devil is always in the detail。讓我先Fact Check一下,根據規劃署在2016年10月發表的《香港2030+》研究報告,香港各類土地需求加起來約1200公頃,當中的確只有230公頃是應付本身已計劃的住宅土地供應。我從來不太着重一些不能判斷真偽的陰謀論,政府是否刻意隱瞞這230公頃的數字我不敢說,反正這《香港2030+》的研究報告是可以公開在網上下載。

在細看政府的研究報告後,我認為有部分的數字算是合理,有部分則還是需要政府多作解釋。先說合理的部分吧,首先,起樓不只是起樓,政府在發展新市鎮時,公園醫院及修橋鋪路這些住宅樓宅的互補品是少不免,否則屋苑變成屏風樓事小,居民每天要「穿州過省」返工返學買餸煮飯的成本事大,你問問東涌居民如何到荃灣買餸便會略知一二。所以報告中撥作政府、機構或社區、休憩用地,以及運輸設施的226公頃並不是全無根據。

另外,人多自然要辦事。不少研究早已指出,相比鄉郊地區,大城市的樓價較高是因為後者是技術好收入高的「高端人口」集中之地。換另一角度看,住宅用地需求與其他經濟用地需求其實是互補品。我讀過政府委託顧問公司作的顧問報告,當中利用經濟增長的預測估算未來工商廈土地需求。雖然我一向認為這樣的計量預測準確度不高,不過報告的估算方式總算沒有大錯。事實上,在中原城市指數節節上升的同時,工業和商業大廈的成交價亦在屢創新高。

【圖1】是我從差餉物業估價署下載自2000年住宅、工廈、商廈和零售業樓宇的平均售價升幅。為方便比較,我把2000年的平均售價作為基數(使用其他年份作為基數結果亦是大同小異)。從圖中可見,住宅的平均樓價自2000年起至上年已上升接近300%,但原來這增幅還是遠遠不及商廈和工廈的樓價增幅。在這17年裏,商廈和(受惠於自由行的)零售業樓宇的樓價上升了接近500% ,而工廈的樓價更上升超過700%!另外,即使撇除預期對資產價格影響,只看租金升幅我們亦可看到類似的結果。

石礦場污水廠佔地為何

【圖2】顯示的是各類樓宇自2000年的租金增幅,當中商廈租金算是「一枝獨秀」,自2000年起上升了約150%,而工廈和零售業樓宇和住宅租金升幅都是在80%至100% 左右,並沒有太大差別。換言之,工商廈缺地的情況比住宅用地可能有過之而無不及。報告中撥作工商廈的256公頃經濟用地都可算是其來有自。

不過,我認為政府有部分的土地需求預測還需要向公眾多作解釋,例如之前建議把現有的污水處理廠埋在地下,但不知何故在報告中未來的污水處理廠仍然佔地超過130公頃;又例如在本地沒有商業性開礦的情況下石礦場仍然佔地90公頃等。我翻箱倒籠都找不到這些數字的來源出處,而這些不明不白的土地需求加起來都有幾百公頃,比住宅用地所需要的230公頃都要多,這亦難怪有部分人士對這1200公頃有所疑問。我認為,要消除立場的對立,實證為本的態度是第一步,我希望政府能提供更多數據分析向公眾解釋這些不明不白的土地需求。

作者為維克森林大學經濟系助理教授、中文大學亞太研究所經濟研究中心成員

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