內房企業轉攻夾層貸款

內地地產發展商愈來愈多利用成本高昂的夾層貸款，追求更高的回報。這種趨勢可能不利於政府為地產行業降溫和控制債務。根據銀行業界的說法，隨着政府收緊信貸及打擊影子銀行的措施發揮作用，許多開發商紛紛轉向海外夾層貸款。消息人士稱，其他開發商則利用這類貸款進行併購活動或者籌措運營資本，讓他們能延長建設周期，期待政府將來解除新專案的價格限制。

中小型開發商需求增

近年，中國對新房屋的融資做出限制，並對價格設限，藉以控制過熱的房地產行業。這導致許多開發商，特別是中小型開發商不容易找到資金。

香港地產投資管理公司InfraRed NF執行長Stuart Jackson表示：「從去年9月，夾層貸款需求開始增加。」他說當流動性吃緊時，對這種高利率貸款的需求增加。Jackson又提到，他的公司正在和中資開發商磋商，總借款需求達到8億美元，為7年來最高。他補充，流動性收緊讓InfraRed有機會向一些開發商提供貸款，這些公司在市況正常的時候通常會得到成本更低的貸款。這些開發商多數是中型企業，不具備與大公司競爭貸款的能力。如果籌不到資金讓業務保持運轉，有些公司就面臨被大公司收購的風險。

InfraRed目前與兩家在香港上市的小市值開發商進行磋商，分別為廣州和揚州的住宅項目提供貸款，利率分別為15%和18%。由於交易尚未談攏，他拒絕透露借款方的名稱。

夾層融資是結合了債務和股權的混合融資方式，在借款公司違約時，償還了優先債權人的債務之後，借款方可以將債權轉換為欠款公司的股權。這種貸款通常沒有擔保，因此收益率比優先債要高得多。雖然過去幾個月很多開發商一直想推出新樓盤以提振現金流，但限價措施不大可能很快取消，這使一些開發商進一步推遲銷售。

2016年，內地主要城市紛紛實施預售限價，對開發商樓盤售價高出周圍專案價格的百分比幅度加以限制。Jackson引用搜房網的資料表示，這就使新房價格相對二手房價格低了大約15%。

他還解釋，開發商希望借助夾層貸款渡過難關，因為融資成本仍低於利潤，雖說新地產開發專案折價已導致利潤下降。

專家警告風險高

其他借款人和貸款方也都轉向夾層貸款，他們預期中國的高房價將繼續上漲。中信資本高級董事總經理程驍遠表示：「當資產價值能提供足夠的緩衝，就會使借款人有更大動力去支付高利息。」華泰金融控股是香港一家重要的夾層融資提供行，已向夾層融資債務投資約5億美元本金，說明完成的交易總規模達15億美元。公司執行董事鍾志銓表示，當有更多併購活動機會時，企業都希望能借到更多的錢。他又說，鑑於資產估值處於高位，為維持股本回報率，對於更高槓桿的需求要高於以往，所以對夾層融資貸款的需求更高，以便提供銀行優先貸款無法實現的額外槓桿。

但中信資本的程驍遠還警告稱，一旦市場走下坡路，夾層貸款也會面臨更高的風險。他表示，除非專案非常有盈利性，否則夾層債務有較高風險；房地產價格增長預期要低於從前，所以風險是很高的。

Jackson則表示，InfraRed會對借款人現金流進行壓力測試，只會貸給那些專案能承受20%至25%降價的開發商。

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