2018年5月28日
早前有內房租賃住房REITs(房地產信託基金)在深交所掛牌,相當受內地投資界關注,香港在這方面走得較前,有內地官方金融媒體特邀筆者分享看法,適逢近日有內資港股將於6月初正式成為「香港恒生高股息率指數」成分股之一。參考報告,過去5年相關內資企業雖然在香港上市,但其股息率一直維持在四成左右的高水平,相關內房租賃REITs與內資高息港股有何關聯性?
目前市場飄忽不定,投資者對高息兼較低風險的投資工具深感興趣,REITs定位是高息,恒生高股息率指數的定位亦是高息,在市場缺乏方向的情況下,高息投資工具特別受到關注。
恒生高股息率指數由恒生指數公司於2012年推出,不屬於熱門指數,是恒生指數系列內香港市場的主題指數,由在香港聯合交易所上市的前50位高淨股息率的股份及房地產投資信託基金組成,旨在反映在香港上市的高息證券整體表現。恒生指數公司定期對該指數進行年度回顧,被列入合資格名單的證券至少要有連續3個財政年度的現金股息支付記錄。
REITs非絕對穩健
投資者喜歡高息及低風險,REITs的吸引之處是高派息及股價相對穩定。不過,REITs的派息取決於核下資產最終賺不賺錢,而且要有持續性,那麼是否全部都是高息、低風險?答案是否定的。在香港上市的REITs超過10家,每家擁有不同類型收租物業,質素極為參差,投資者在部署上,特別需要考慮以下因素。
一、目前上市的REITs,不少是由已上市的地產公司分拆出來,若資產優質及賺錢,為何上市公司要分拆出來與公眾投資者分享?主要是企業需要資金,同時把一些閒置物業分拆出來套現。故此,投資者必須篩選,REITs不一定是穩健的,故必須挑選質素好的投資。
此外,上市的REITs有不同類型物業,例如酒店、寫字樓、屋邨商場、工廠大廈,投資者選擇的時候,不單要篩選息率,更要挑選物業的類型,以及經濟發展周期的敏感度。
二、投資商業區辦公大樓、偏遠地區的工業用大樓、旺區的商業地舖,回報並不一樣。在不同經濟環境下,租務合約的內容及議價空間的範圍亦不一樣,投資者要考慮物業資產的性質及組合,以及考慮與經濟宏觀或微觀環境的關聯性,以順周期的高質量物業為考慮。
三、投資者一般會考慮資產的集中度及分散程度,不少REITs擁有分散的物業種類,包括停車場、商場、街市,寫字樓等,也有一些高度集中在幾幢物業。資產高度集中對REITs有不利影響,更容易受到宏觀或微觀經濟環境影響,投資風險亦較高。
四、目前環球流動性開始收緊,息率走勢對投資高息工具有直接影響。若利率上升,負債較多的REITs將受到衝擊,利息負擔也會增加,派息比率削減,以致吸引力下降。此外,若利率上揚,不少機構投資者或基金將轉移投資方向,有可能轉移至其他息率更高的投資工具,REITs的股價一定受到打擊。
五、滙率風險是投資者需要考慮的因素,若REITs所涉的物業不在內地,而在其他地區,若美元轉強,其他貨幣便有可能貶值,影響所涉資產的收入,是正面還是負面,需要仔細評估,但投資者一般不希望因滙率波動,而影響到股價及利息收益。
美10年債息紅線3.6厘
股市受到不同因素影響,資本市場無法擺脫上落的震盪局面,究竟缺乏方向及主題的情況會維持多久?實際上,目前影響香港股市的不單止地緣爭端或貿易博弈因素,還有美國利率走勢,美國10年期債券息率處於3厘水平,早前一度超越3.1厘,究竟紅線在哪裏?筆者3個月前覺得紅線是在3.5厘,現在略為提升至3.6厘。
超過紅線會有什麼影響?筆者預期屆時大量資金會從股市撤離,投入債券市場,港股所受到的影響不容忽略,始終港元與美元存在息差,套利交易將大大影響港股表現,也是造成港股暫時無法重上高位的主要原因,高息亦對REITs不利
A股將於今年6月被納入MSCI新興市場指數,筆者認為這不排除會分流部分港股市場資金。的確,港股投資市場近年相當特別,無法擺脫「五窮、六絕、七翻身」的處境,也就是說股市於5月前後會出現明顯調整,到6、7月後始見改善,當中成因仁者見仁,智者見智。
今年突發因素特別多,判斷上極容易產生偏差,導致股市大上大落,令投資者忐忑。不少投資者只看短線,對長遠的利好可能視而不見。不過,在悲觀或樂觀並存的同時,筆者認為投資者決不應麻木一面倒,更不宜單向押注。
作者為資深投資銀行家
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