美酒店龍頭REITs整合資產受惠

有「恐慌指數」之稱的芝加哥期權交易所波動指數（CBOE Volatility Index，簡稱VIX）自2月底起一直攀升，伴隨的是每日1%以上的道指波幅，加息步伐預期大幅轉向成重要原因。估值易變但現金不說謊，股息高企的股票有穩定回報、分散風險的作用。恒指周五大跌460點，一眾REITs逆巿攀升，港美息率基本同步，因此投資美股的人士也同樣可因多元投資而受惠，今期講的Host Hotels & Resorts, Inc.（下稱HST）是美國股市酒店業的龍頭。

先講下REITs的概念。REITs是不動產證券化（securitization）之後的產物，規定了大部分淨利潤退還投資者作股息，可用於再投資的金額很小。REITs跟股票較大的不同，在於它是可以派息後再扣稅，讓普通「股」股息也享有債券一般稅盾的效果，有利分拆者（REITs物業的前擁有人）融資之餘，也利好息投資客。地產REITs有多種，本港的領展（00823）、置富產業信託（00778）是最出名的REITs，朗廷—SS（01270）、富豪產業信託（01881）與金茂投資—SS（06139）都是酒店REITs。它們的共通點是擁有地產及承諾派發某比例盈利；美國上巿的REITs種類更多，例如醫療方面的Welltower（HCN）、住宅類的Equity Residential（EQR）、倉儲類的Public Storage（PSA）等，此外還有基建、數據中心、林地類型的，包羅萬有。今期主角HST作為以「美式」管理營運的酒店REITs，靠借貸收購維持增長，高槓桿使它們對平均客房收益（簡稱RevPAR，酒店業量化客房投資回報和經營水平的常用指標）增長敏感。

HST總部設於美國馬里蘭州貝塞斯達，1993年成立，是從Marriott分拆出來。2017年末計算，該公司擁有酒店87間，房間48357間，擁有的高端酒店Hyatt Regency、Sheraton、W、Ritz-Carlton，屬旗下Marriot和Starwood兩大牌子。

收賺優質酒店提升回報

傳統上，HST的重點放在首都華盛頓特區，該區收入佔整個酒店組合的8%。該公司早前與凱悅酒店集團敲定了一宗收購計劃，涉資10億美元。收購內容包括房數668間的Grand Hyatt San Francisco、房數301間的夏威夷Andaz Maui（該島是夏威夷出生的前總統奧巴馬最愛的滑浪地）、房數454間的Hyatt Regency Coconut。雖然資本化率（cap rate）跟現時集團的5%相若，但該批酒店的房價則高得多，平均客房收益達290美元，而集團的只有140美元，而且全都位處旅遊增長熱門區域。與此同時，HST為了優化酒店組合，同時也出售資產，例如美國維吉尼亞州阿靈頓郡的Key Bridge Marriot，作價1.9億美元，還有價位相同的W New York。

Marriott與Starwood的整合為整個酒店業帶來生氣。2015年，Marriott和Starwood宣布合併成為全球最大的酒店連鎖集團，讓網上旅行社（OTA）佣金降低，紓緩人工成本，酒店營運者的利潤獲提高的同時，質素良好的酒店資產亦變得渴巿，業主HST因此獲益，去年該公司便錄得1.3%平均客房收益和10個點子的利潤率增長。

利好因素多籮籮

股巿火紅、憧憬華府減稅等刺激消費因素，也帶動旅遊業，諮詢公司如CBRE和PwC預估本年的平均客房收益增長分別為2.3%和2.1%，HST夥拍大型酒店連鎖集團，應可成為主要得益者。與Marriott合作無間之餘，該公司也注意到與不同品牌擁有人和營運者合作的重要性，並在重點搶灘的旅遊熱門地同樣擁有地標性一流酒店，如夏威夷茂宜島的Fairmont Kea Lani和West Florida的The Don CeSar和Ritz-Carlton Naples等。

民之為道也，有恒產者有恒心，當一眾營運者因人工上漲和個別天災影響令固定成本難消化之時，酒店擁有者不矜不伐，愈做愈大。

既然宏觀經濟面正在改善，下游的營運者持續整合，息口趨升又是人所共知，股價應該偏於有利，那麼HST從1月下旬的52周高位一個月間即跌至52周低位是否合理？現時的股息率買入又是否安全？下回分解。

作者為香港文化產業聯合總會財務總監

www.facebook.com/yiuwinghim