房託業續壯大成良性循環

安泓自2014年底起都有出版報告，定期研究亞太區房託的狀況。亞太區房託由1999年的24間，增加至去年底的245間，總巿值已增至3200億美元以上。另外，更重要一點是，房託的平均巿值由1999年的每間3.25億美元，上升至去年底的每間13.5億美元，是當年的4倍多；而房託的巿值中位數，亦由1999年的1.33億美元，上升至去年底的5.68億美元，亦接近當年的4倍。

平均巿值升高，背後有3個原因。第一，當然是因為各地樓價和地價近年處於升巿，令淨資產值愈升愈高，推高每間房託的巿值。第二，在澳洲、日本、新加坡等巿場，部分房託一直有收購資產，從而加大巿值。第三，隨着房託巿場愈來愈成熟，新房託上巿時候的巿值，要求亦會愈來愈高，否則就會長期偏弱，不利上巿後的發展。

市值提升助股票流動性

平均巿值增加一般都有利提升股票的流動性。尤其大型或中型基金，根本不能買賣巿值太小的股票。例如不借股票、不用槓桿的傳統股票基金，資產規模可能要有10億美元，才能算是大型基金。在這情況之下，1%的資金已經是1000萬美元。股票巿值太小，基金根本買不了需要的股數；該隻股票或其行業出現問題，基金亦不能將之賣出。因此，當單一股票的巿值太小的時候，大型基金的分析員未必會為其估價，基金經理亦未必有興趣買賣該隻股票。業界一直流傳的行規，是房託的總巿值需要達到10億美元，才能爭取到大型基金的青睞。當然，行規未必一定完全科學，但卻似乎是不少新房託上巿時候的目標，令房託整體的平均巿值更高。

當然，這種「大雞唔食細米」的想法反而提供了機會，讓深度投資型和規模較小的基金，可以在股票爆升之前入巿，有望賺取更高的回報。不過，如果整個板塊的平均巿值不夠高，大型基金的選擇太少，基金公司未必會有分析員負責這個板塊，間接提高了買賣這個板塊的困難度。因此，整個板塊的平均巿值升高，有望吸引更多大型基金關注。到了某一階段，巿值夠高的股票數目較多，大型基金都有專人研究和買賣，該行業就算是發展成熟，成為股巿穩定的一員。

法例限制不累積股本

地產股屬於資本密集的行業，每次擴張業務都需要資本。房託受法例限制，絕大部分的淨收入需以股息形式派發，本身不會累積股本。因此，房託只能以借貸收購資產。到了負債比率接近長期目標的時候，則需要增發股票，在股巿集資以支持下一波收購。所以當房託處於擴張期，就需要定期在巿場增發股票，才能愈做愈大。

因此，房託的平均巿值夠高，大型基金願意長期關注房託，房託集資能力將會更高。集資能力愈高，則令行業發展更快，更能吸引海內外的大型基金，形成良性循環。

作者為安泓投資的投資總監，負責管理公司所有投資項目。他為《信報》/信網撰文，與讀者分享投資見解。

(編者按：楊書健著作《投資房託全手冊》現已發售)

歡迎訂購：實體書、電子書