內地購房「苦情」或改善

內地樓價不斷上升，有研究機構早前就內地60個城市的平均樓價與平均月薪進行比較，製作「苦情排行榜」，當中深圳成為「苦都」之首，因為當地居民要不吃不喝不消費近7個月，才能買到一個一平方米的面積。排在深圳之後的北京、上海、廈門及南京也好不了哪裏去。

不過，作為內地「苦都」，未來的情況或有機會改善。上周筆者接受CNBC專訪，談到近期包括南京、廈門、蘇州、合肥等熱點內地二線城市開始相繼出台樓市調控措施，估計之後內地將有更多核心二線城市重啟限購或限貸，由現在開始到明年上半年，內地樓市或將出現調整，調整之風有可能伸延到一線城市。

讀者不妨先參考廈門國土房管局在8月31日發布的公告：

自9月5日起執行住房限購政策，對以下三種類型居民家庭，暫停在本行政區域內向其銷售建築面積144平方米及以下的普通商品住房：

一）擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；

二）擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；

三）無法提供購房之日前2年內在本市逐月連續繳納一年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。

限貸有助樓市降溫

上述商品住房包括新建商品住房和存量住房（二手住房）交易時間按以下方式認定：購買新建商品住房以提交商品房買賣合同網簽時間為準；存量住房（二手住房）買賣以市不動產登記中心業務收件時間為準，政策有效期至2017年12月31日。

與此同時，武漢自9月1日起開始限貸，參考一份8月31日關於調整武漢市差別化住房信貸政策的通知文件，出現以下的內容：

一）對在武漢市擁有一套住房的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%。

二）對在武漢市擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款或還有一套住房貸款未結清的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，最低首付比例為40%。

三）對在武漢市擁有2套以上住房且有2套住房貸款未結清的家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，暫停發放房貸。

此外，對通知實施日之前已簽訂認購書且交付訂金，或已交付首付款，未正式網簽合同的居民家庭購房行為，如能提供認購書及訂金電子進賬單原件，或能提供首付款電子進賬單原件，則最低首付款比例仍按原規定執行。文件顯示，該項政策將自9月1日起執行。

內地其他城市的樓市政策亦開始調整：

1）8月9日：合肥限貸細則出台，合肥房查有2套房，若有一筆住房貸款未結清的，拒絕貸款。

2）8月11日：南京房市新政發布，提高2套房首付比例，對擁有一套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭最低首付款比例調整為不低於35%（有部分地區例外），對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭最低首付款比例調整為不低於50%（有部分地區例外）。

3）8月11日：蘇州重啟限購令，對外地人買2套房設限，非本市戶籍居民購買第一套住房，不受任何限制。不過，非本市戶籍購買第2套住房，必須提供繳納證明或社保證明。居民家庭擁有一套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區（有部分地區例外）由40%調整為50%。居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放「3套」及以上住房貸款。

隨着內地地方政府樓市調控政策落地，今年9月到明年上半年，樓市出現調整的機會存在。房地產銷售價格和銷售量增幅或回落，房地產投資增長幅度或呈現劇烈波動。

發展商現汰弱留強

在過去一年，內地樓市的消費力被釋放出來，甚至呈現透支趨勢，將影響到內地城市存量人口的消費需求，內地信貸市場將有可能收縮。若確定內地房地產市場轉淡，市場量價將回落，投資亦會減慢。部分城市在劇烈調整後，將再度陷入低氣壓，全國樓市的信心同樣會受到影響。

目前內地利率下跌的空間有限，若地方政府抓緊房地產市場的「去槓桿」，過去一年上升幅度較大的城市極有可能會跟隨趨勢，重啟樓市限購的措施。屆時，內地房地產市場的發展壓力定必倍增，開發商汰弱留強的日子將會重新出現。

作者為資深投資銀行家

(英文版本由EJ Insight翻譯)