2015年12月30日
悉尼居民以自家居所為傲,可以理解。在截至今年9月的5年間,悉尼住宅物業價格以當地貨幣計升值超過五成,比澳洲八大州首府同期的平均升幅高出超過20個百分點。
澳洲三分二國民居於自置物業,也許很高興樓價節節上升,但政府及中央銀行卻憂心忡忡,尤其擔心持續攀升的負債。根據澳洲審慎監管局(APRA)的數據,全國住宅物業貸款過去5年升了近五成;投資者貸款需求更加殷切,同期升幅達三分二。
由於利率低企,還本付息的負擔依然不大。然而,家庭負債已升至破紀錄水平,相當於可動用收入的175%;一旦利率上升,供樓壓力可以一下子加重。另一方面,物業亦愈來愈難負擔,根據澳洲統計局的資料,樓價中位數現時相當於年收入近4倍,逼近2010年的高位。樓價高企令首次置業者愈來愈難「上車」,2015年9月,首置買家佔融資物業銷售比例僅15%,是逾10年來的低位。
其中一個問題是海外買家。在截至9月的一年間,悉尼樓價以當地貨幣計算升值五分一,但由於澳元滙價同期錄得相同跌幅,悉尼樓價以美元計只是原地踏步。
澳洲央行表示,在今年第三季,海外買家佔新南威爾士州(New South Wales)一手房屋銷售額14%,比率高於對上一季。二手物業方面,雖然有規例限制海外買家入市,但二手物業銷售以數量計仍有一成由海外買家承接。
無論如何,澳洲樓市恐怕快要放緩。更多供應預料陸續上市,樓價增長到今年第三季亦開始放緩,也許是按揭息率上升的結果。澳洲央行表示,當地樓市也許在7月已見頂。
譯自:THE LEX COLUMN
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