2015年12月30日
聲名大噪的新建築物落成,往往預示需求轉差,2009年落成的杜拜哈里發塔及1930年落成的紐約帝國大廈都不例外。如今倫敦金融城將迎來兩幢以玻璃及鋼鐵打造的摩天巨廈,分別坐落於主教門(Bishopsgate)及利德賀街(Leadenhall Street),投資者應該擔心商廈前景嗎?
沒有明顯跡象顯示倫敦商廈物業市場快將轉差,空置比例極低之餘,租盤亦十分渴市。商用物業服務公司世邦魏理仕(CBRE)指出,倫敦寫字樓10月租金按年錄得雙位數百分率增幅,為金融海嘯以來首次。資本價值上升了,股價亦沒有受壓跡象,富時350房地產指數2011年以來幾乎翻倍。
隱憂卻有兩方面,其一是實實在在的,亦即不少新寫字樓正動工,泥頭車每天駱驛不絕進出金融城、威脅路上單車客的性命,在在說明一切。世邦魏理仕估計,2017年新落成寫字樓面積達370萬方米,當中只有四分一已預租(pre-let)。
另一隱憂則關乎財務,倫敦金融城租金總回報率有4厘左右,驟眼看來比10年期債券或股市回報率都吸引,只是商用物業的交易及保養成本都很高;利率亦會攀升。較長遠而言,主權財富基金對倫敦寫字樓的熱情可能冷卻(其他資產類別已出現主權基金抽資現象);另一邊廂,租金高不可攀或促使租客搬到倫敦其他地區,甚至完全撤出首都。
倫敦最大寫字樓業主對當前周期有不同意見。Land Securities 2014年表明,不會發展沒有預租的項目,槓桿水平亦一直保守。British Land則相信周期較長,並作出相應融資安排。到底誰是誰非,投資者至今未有定奪,以致上述兩家公司2015年的股價一直同步進退,但2016年的形勢可能不一樣。
譯自:THE LEX COLUMN
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