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2022年12月8日

大摩估港樓價明年見底升5%

本港面對加息周期及樓價下滑成交轉淡,今年地產股跌勢與恒指相若。摩根士丹利發表研究報告指出,明年息口見頂及恢復與內地通關,預測一手及二手成交將按年增加28%及15%,較今年首11個月的37%及39%跌幅大為改善,估計樓價可在明年第二季見底回升,全年漲5%。

地產股評級由審慎變吸引

大摩表示,地產股現價相當於較每股資產淨值折讓55%,屬20年來低位,當一手交投及樓價有積極表現時,地產股走勢有望跑贏恒指,因此把地產股評級有「審慎」調升至「吸引」。

今年以來二手樓價指數累跌近15%,大摩指出,今年樓市表現是2008年以來最差,主要受息口抽升、人口減少及疫情防控導致經濟疲弱所影響,預料有關情況將持續多3至6個月。目前地產股預測市賬率(PB)是20年來最低的0.4倍,相信明年受惠於息口回調、置業負擔能力改善、今年比較基數低,地產股將會跑贏大市。

與內地恢復全面通關是經濟活動的催化劑,大摩預期,通關後能即時帶旺樓市及零售,惟寫字樓市場只會緩慢復甦。該行估計,明年第二季通關,將刺激全年零售銷售反彈9%(相比2018年的水平仍低21%),零售店舖加租會較滯後;寫字樓市場面對空置率高企及供應充足,加上環球經濟衰退及在家辦公令租賃需求減少,通關帶來的效用會較慢呈現。

地產股選股方面,大摩偏好低負債及高股息率的股份,首選新地(00016),並把其評級由「持有」升至「增持」,其次看好嘉里建設(00683)及長實(01113);恒地評級則由「減持」提高至「持有」。零售收租股看好股息率均逾5厘的希慎(00014)及領展(00823),其次是股息率不足4厘的九倉置業(01997)。至於寫字樓行業,就算估值低廉,依然最不看好。

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