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2022年10月6日

長實46億奪屯門地 低估值下限半成
呎價3522回到6年前 總投資逾130億

樓市吹淡風,地價亦向下。位於屯門青山公路大欖段的大型住宅地(下稱大欖地皮),今年4月首次推出流標收場,政府在未有修訂發展要求下「原裝」重推,最終由長實(01113)以46.01億元中標,較市場預期下限低約4.7%,每方呎樓面地價(樓面呎價)僅3522元,貼近約6年前鄰近住宅地的樓面呎價水平。長實強調對香港地產市道前景極具信心,估計該用地的地價連建築費等計算的總投資額逾130億元。

這幅大欖地皮佔地約36.29萬方呎,鄰近青發街,夾在屯門公路和青山公路之間,為長形住宅用地,可建樓面面積130.64萬方呎,是政府首幅施加實用面積280方呎下限條款(下稱限呎)的賣地表土地,今年3月首度推出招標,4月截標時收到5份標書,惟全數未達政府定下的底價而流標。

政府今年9月重推招標,發展條款不變,於9月30日截標時,同樣獲5份標書,結果由長實透過旗下彩浩投資有限公司,擊敗恒地(00012)、新地(00016)及信置(00083)等,以最高出價46.01億元投得。

趙國雄:對前景有信心

長實執行董事趙國雄指出,長實一直積極參與投地,主因對香港地產市道前景極具信心,對於今次投得該地皮感到十分興奮。他相信,該區的交通網絡和社區配套,會隨着鄰近項目陸續落成及北部都會區發展而變得更完善。趙國雄又說,由於該地皮面積大、建築上有一定難度,涉及單位數量多,估計該用地的地價連同發展費用計算,總投資額超過130億元。以該用地可建樓面面積約130.64萬方呎估算,意味每方呎總投資額超過9951元。

剛批出的屯門大型住宅地,政府曾經估算可以提供約2020個私人住宅單位,成交價46.01億元已經創下屯門青山公路和掃管笏一帶的地皮造價新高,較同區住宅項目「上源」所在土地於2015年的批地價約38.22億元,高出約20.4%。

不過,該大欖地皮今年首次登場時,市場估值高達71.9億至84.9億元,再度推出後已經大減15.4%至32.7%,降為48.3億至71.9億元,而批地成交價更較最新的市場預期下限低約4.7%。該用地的樓面呎價3522元,創2016年6月鄰近住宅項目OMA by the Sea所在土地以樓面呎價3343元批出以來,逾6年屯門青山公路和掃管笏一帶的樓面呎價新低。

市場料開賣每呎達1.5萬

參考現時區內新盤和二手屋苑的成交呎價,包括長實夥拍新地合作發展的飛揚第1期、OMA by the Sea及掃管笏一帶屋苑,近月一手成交呎價約1.32萬至1.76萬元。二手成交呎價方面,樓齡逾30年的香港黃金海岸呎價約1.04萬元,樓齡約3年的The Carmel呎價則約1.39萬元。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,該用地的規模大,亦不容易剪裁,交通網絡尚在改善中,發展商出價較保守屬正常做法,參考同區屋苑成交呎價,該用地日後的開售呎價勢逾1.5萬元,並形容長實的購入價可算是封了「蝕本門」。美聯測量師行董事林子彬分析,考慮到大欖地皮的規模和近期市況,發展商出價趨審慎,該地皮是次成功批出,反映政府順應市場變化,按市況調整底價,可確保未來的住宅供應量,估計該用地日後興建的單位,以一房和兩房等中小型單位為主打。

 

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