2022年10月6日

長實46億奪屯門地 低估值下限半成
呎價3522回到6年前 總投資逾130億

樓市吹淡風，地價亦向下。位於屯門青山公路大欖段的大型住宅地（下稱大欖地皮），今年4月首次推出流標收場，政府在未有修訂發展要求下「原裝」重推，最終由長實（01113）以46.01億元中標，較市場預期下限低約4.7%，每方呎樓面地價（樓面呎價）僅3522元，貼近約6年前鄰近住宅地的樓面呎價水平。長實強調對香港地產市道前景極具信心，估計該用地的地價連建築費等計算的總投資額逾130億元。

這幅大欖地皮佔地約36.29萬方呎，鄰近青發街，夾在屯門公路和青山公路之間，為長形住宅用地，可建樓面面積130.64萬方呎，是政府首幅施加實用面積280方呎下限條款（下稱限呎）的賣地表土地，今年3月首度推出招標，4月截標時收到5份標書，惟全數未達政府定下的底價而流標。

政府今年9月重推招標，發展條款不變，於9月30日截標時，同樣獲5份標書，結果由長實透過旗下彩浩投資有限公司，擊敗恒地（00012）、新地（00016）及信置（00083）等，以最高出價46.01億元投得。

趙國雄：對前景有信心

長實執行董事趙國雄指出，長實一直積極參與投地，主因對香港地產市道前景極具信心，對於今次投得該地皮感到十分興奮。他相信，該區的交通網絡和社區配套，會隨着鄰近項目陸續落成及北部都會區發展而變得更完善。趙國雄又說，由於該地皮面積大、建築上有一定難度，涉及單位數量多，估計該用地的地價連同發展費用計算，總投資額超過130億元。以該用地可建樓面面積約130.64萬方呎估算，意味每方呎總投資額超過9951元。

剛批出的屯門大型住宅地，政府曾經估算可以提供約2020個私人住宅單位，成交價46.01億元已經創下屯門青山公路和掃管笏一帶的地皮造價新高，較同區住宅項目「上源」所在土地於2015年的批地價約38.22億元，高出約20.4%。

不過，該大欖地皮今年首次登場時，市場估值高達71.9億至84.9億元，再度推出後已經大減15.4%至32.7%，降為48.3億至71.9億元，而批地成交價更較最新的市場預期下限低約4.7%。該用地的樓面呎價3522元，創2016年6月鄰近住宅項目OMA by the Sea所在土地以樓面呎價3343元批出以來，逾6年屯門青山公路和掃管笏一帶的樓面呎價新低。

市場料開賣每呎達1.5萬

參考現時區內新盤和二手屋苑的成交呎價，包括長實夥拍新地合作發展的飛揚第1期、OMA by the Sea及掃管笏一帶屋苑，近月一手成交呎價約1.32萬至1.76萬元。二手成交呎價方面，樓齡逾30年的香港黃金海岸呎價約1.04萬元，樓齡約3年的The Carmel呎價則約1.39萬元。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，該用地的規模大，亦不容易剪裁，交通網絡尚在改善中，發展商出價較保守屬正常做法，參考同區屋苑成交呎價，該用地日後的開售呎價勢逾1.5萬元，並形容長實的購入價可算是封了「蝕本門」。美聯測量師行董事林子彬分析，考慮到大欖地皮的規模和近期市況，發展商出價趨審慎，該地皮是次成功批出，反映政府順應市場變化，按市況調整底價，可確保未來的住宅供應量，估計該用地日後興建的單位，以一房和兩房等中小型單位為主打。

 

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