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2024年10月7日
粵港澳大灣區交通系統日趨成熟，區內「9+2」城市之間的連通性不斷提升，包括先後開通高鐵、港珠澳大橋和深中通道，對區內樓市布局帶來明顯改變。戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，深中通道自今年6月底開通後，大幅縮短港人前往中山或佛山的時間，不論旅遊、消費或睇樓團都明顯增加，相關地區基本上每日都有兩三團港人睇樓，「身邊開始有人問有冇上面熟悉地產代理介紹，話想去睇樓。」惟陶汝鴻相信，在眾多因素影響下，大灣區與香港兩地的樓價差距於短期內不會收窄。
陶汝鴻指出，以往珠江以西城市的交通配套較落後，現時發展成熟，一些在樓價較貴的地方如深圳、香港上班的人，會考慮到中山或珠海買樓；而原本打算在珠江以東例如惠州、東莞置業的人，也因交通方便及樓價較低而轉往中山或珠海，對當地樓價有支持作用。他直言，難以斷定市況會因而即時反彈，但至少能形成支持，相信在整體樓價反彈時，這些區域有較大機會跑出；產業提升令人均收入增加，也是樓價向上的推動力。
中山住宅每方米應達兩萬元
據戴德梁行研究顯示，不同地方的樓價與距離商業中心區的交通時間成正比，過往福田來往中山要兩三個小時，當時中山樓價約每方米7000元（人民幣．下同），現時交通縮短至40分鐘，按照距離福田40分鐘車程的樓盤價格推算，中山樓價應可達每方米2萬元。
相鄰中山的珠海，產業發展更加成熟，且日後落成的深珠通道比深中通道更有效率，長遠值得留意。對港人而言，現時經港珠澳大橋口岸往來香港與珠海的珠海金巴車程約40分鐘，很多元朗居民搭地鐵到中環上班也要相若時間，意味交通系統發展及打通關口，可促成大灣區融合。
雖然港人對北上置業的關注度增加，但實際成交與過往相比仍大相逕庭。陶汝鴻坦言，2017年至2020年間，港人在大灣區置業佔總成交約五成，現時政府不再披露相關數據，估計佔比不高。
他續說，目前港人北上買樓未算活躍，主要憂慮過關需時、內地發展商的質素能否符合港人要求、大廈保養維修是否達標等；有待通關便利度提高，以及兩三年後經濟信心恢復，買樓意欲才會釋放，預期3年至5年後，港人始會如同過往般較熱中在內地買樓。
庫存龐大 消化需時
港人在內地買樓的誘因方面，內地去年12月宣布《粵港澳大灣區國際一流營商環境建設三年行動計劃》，加速大灣區內城市的融合，之後又推出便利在大灣區置業的港澳居民償還境內按揭貸款指引，滙入償還按揭貸款的人民幣資金不納入滙款限額，打通買樓資金流動；與此同時，香港跟內地城市始終在樓價上有差距，北上置業對部分未有足夠負擔能力在港置業的港人而言，仍有一定吸引力。
儘管隨着交通基建發展，大灣區「一小時生活圈」已逐步實現。惟陶汝鴻相信，香港與內地樓價仍會存在差距，正如新界經過很長時間的產業變化及交通發展後，才能拉近與中環樓價的差距；另一個問題是，目前大灣區房屋供應量龐大，香港現時的庫存量已經令到樓價難以上升，大灣區的情況更甚，加上減息後本港樓價會回穩，料兩地樓價差距短時間內不會收窄。
採訪、撰文：陳遠威
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