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2023年9月27日

高天佑 新聞點評

中國屋太多 杜甫也頭痛

「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏?」唐代詩聖杜甫倘若生於現世,該可「得償所願」。事關按照最新數據,中國現有6.6億幢房屋,不但可讓全國14億人民安居,甚至能容納多達30億人;換句話說,即使整個歐洲及美國人口都搬來中國也「夠屋住」。從另一角度看,這是否意味中國房屋嚴重「供過於求」,樓市注定「冇運行」?箇中邏輯應不至於這樣簡單,惟整體內地樓市存在結構性供需失衡乃事實,相信杜甫翻生看到亦頭痛。

國家統計局原副局長賀鏗日前出席一場論壇時,直指內地房地產總供應嚴重過剩,但因缺乏官方權威數據,各方估算數字分歧甚大。他表示,最激進的估算顯示中國房屋足以容納30億人居住,這或許稍為誇張,不過即使保守估計,「14億人可能都住不完」。

14億人可能住不完

事實上,「中國有幾多間屋」向來是一個謎,並沒有直接的官方答案。根據住建部今年2月份公布最新統計資料,全國共有約6.6億幢城鄉房屋建築,約6.1億幢位於農村,另外4700多萬幢在城市,而這些數字乃涵蓋住宅以及農業、商業、工業、公用設施等建築物。此外,一幢建築物可能只有一戶物業單位(例如平房),也可能是供應數百戶的摩天大樓,所以單從上述數據,很難判斷中國住宅房屋總量。

另一組數據來自2020年進行的全國第七次人口普查(七普),顯示全國家庭戶住房建築面積總量超過了500億方米,城市家庭人均住房面積約36.5方米,戶均人口為2.62人。粗略計算,以城市標準,中國住房總面積約可容納13.7億人或5.2億戶家庭居住。但須留意,該普查僅針對「有人住」的房屋,卻未包括空置單位。

根據西南財經大學去年發布的《中國城鎮住房空置分析》報告,中國商品房空置率達26.6%,意味每四間屋就有一間空置。由此角度看,中國現在基本上「人人有屋住」,且確實「14億人都住不完」。換言之,中國人口即使再增加四分之一,達到約18億人,依然「夠屋住」。

一二線城市仍有房屋需求

既然房屋總量大幅度「供過於求」,中國樓市及房地產行業豈不肯定「冇運行」?箇中邏輯其實並非這麼簡單,起碼還須考慮3個因素。首先關乎地段,如上文提到,中國現有6.6億幢房屋,92%位於農村,城市僅佔約8%。人口從農村流向城市屬世界常態,就像日本鄉郊存在大量廢棄空屋,全國整體住宅空置率達14%,卻無礙東京、大阪等城市樓價維持堅挺(東京今年住宅平均成交價格按年飆升近四成)。尤其中國城鎮化率徘徊於65%左右,一二線城市人口增長(及房屋吸納量)仍有很大提升空間。

其次,現今中國大部分房屋建於九十年代及之前,建築標準普遍不高,有些甚至無電梯,已不能滿足現代居住需求,有需要重建,這將為房地產行業帶來持續經營土壤。

最後一個因素是居住面積,畢竟「有屋住」不等於「住得好」;就像香港劏房戶基本上也算「有屋住」,惟相信不會對居所感到滿意。內地現今城市家庭人均住房面積約36.5方米,在全世界主要經濟體排名中下游,例如美國、加拿大、澳洲的人均居住面積都超過70方米,歐洲則普遍在40方米以上(香港僅約16方米,屬全球最低之一)。中國人若要像美國人一樣住「大豪斯」(大house),可能還需要比現在多一倍的房屋總面積。

無論如何,至少在短期內,中國房屋存在結構性供需失衡,整體空置率(根據西南財經大學報告)達到26.6%。特別是三四線或以下城市和鄉鎮,一方面新屋庫存嚴重積壓,同時面對人口流失,部分樓盤難以擺脫「鬼城」命運。一二線城市則相對樂觀,但在經濟低迷下,樓市可能需時數年才可消化庫存、恢復供需均衡。

從求量「升呢」轉向重質

詩聖杜甫大半生困頓,在譜寫千古傳頌的《茅屋為秋風所破歌》時,其實也並非「冇屋住」,只不過住在簡陋茅屋,屋頂更被秋風吹走。杜甫外號「杜工部」,因其曾任職工部,相當於今日住建部,難怪他格外關注住屋問題。憂國憂民的杜詩聖若生於今日,看見「廣廈千萬間」,目睹房屋供需失衡,或會感觸一番,替樓市「蟹民」及爛尾樓「苦主」寫詩發聲。杜甫的居住經歷折射出,由茅屋到廣廈再到現代化優質住宅,隨着人們生活享受需求不斷提高,中國房地產行業也該「升呢」,從「求量」轉向「重質」,始終有市場空間。

 

(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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