中國屋太多杜甫也頭痛

「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏？」唐代詩聖杜甫倘若生於現世，該可「得償所願」。事關按照最新數據，中國現有6.6億幢房屋，不但可讓全國14億人民安居，甚至能容納多達30億人；換句話說，即使整個歐洲及美國人口都搬來中國也「夠屋住」。從另一角度看，這是否意味中國房屋嚴重「供過於求」，樓市注定「冇運行」？箇中邏輯應不至於這樣簡單，惟整體內地樓市存在結構性供需失衡乃事實，相信杜甫翻生看到亦頭痛。

國家統計局原副局長賀鏗日前出席一場論壇時，直指內地房地產總供應嚴重過剩，但因缺乏官方權威數據，各方估算數字分歧甚大。他表示，最激進的估算顯示中國房屋足以容納30億人居住，這或許稍為誇張，不過即使保守估計，「14億人可能都住不完」。

14億人可能住不完

事實上，「中國有幾多間屋」向來是一個謎，並沒有直接的官方答案。根據住建部今年2月份公布最新統計資料，全國共有約6.6億幢城鄉房屋建築，約6.1億幢位於農村，另外4700多萬幢在城市，而這些數字乃涵蓋住宅以及農業、商業、工業、公用設施等建築物。此外，一幢建築物可能只有一戶物業單位（例如平房），也可能是供應數百戶的摩天大樓，所以單從上述數據，很難判斷中國住宅房屋總量。

另一組數據來自2020年進行的全國第七次人口普查（七普），顯示全國家庭戶住房建築面積總量超過了500億方米，城市家庭人均住房面積約36.5方米，戶均人口為2.62人。粗略計算，以城市標準，中國住房總面積約可容納13.7億人或5.2億戶家庭居住。但須留意，該普查僅針對「有人住」的房屋，卻未包括空置單位。

根據西南財經大學去年發布的《中國城鎮住房空置分析》報告，中國商品房空置率達26.6%，意味每四間屋就有一間空置。由此角度看，中國現在基本上「人人有屋住」，且確實「14億人都住不完」。換言之，中國人口即使再增加四分之一，達到約18億人，依然「夠屋住」。

一二線城市仍有房屋需求

既然房屋總量大幅度「供過於求」，中國樓市及房地產行業豈不肯定「冇運行」？箇中邏輯其實並非這麼簡單，起碼還須考慮3個因素。首先關乎地段，如上文提到，中國現有6.6億幢房屋，92%位於農村，城市僅佔約8%。人口從農村流向城市屬世界常態，就像日本鄉郊存在大量廢棄空屋，全國整體住宅空置率達14%，卻無礙東京、大阪等城市樓價維持堅挺（東京今年住宅平均成交價格按年飆升近四成）。尤其中國城鎮化率徘徊於65%左右，一二線城市人口增長（及房屋吸納量）仍有很大提升空間。

其次，現今中國大部分房屋建於九十年代及之前，建築標準普遍不高，有些甚至無電梯，已不能滿足現代居住需求，有需要重建，這將為房地產行業帶來持續經營土壤。

最後一個因素是居住面積，畢竟「有屋住」不等於「住得好」；就像香港劏房戶基本上也算「有屋住」，惟相信不會對居所感到滿意。內地現今城市家庭人均住房面積約36.5方米，在全世界主要經濟體排名中下游，例如美國、加拿大、澳洲的人均居住面積都超過70方米，歐洲則普遍在40方米以上（香港僅約16方米，屬全球最低之一）。中國人若要像美國人一樣住「大豪斯」（大house），可能還需要比現在多一倍的房屋總面積。

無論如何，至少在短期內，中國房屋存在結構性供需失衡，整體空置率（根據西南財經大學報告）達到26.6%。特別是三四線或以下城市和鄉鎮，一方面新屋庫存嚴重積壓，同時面對人口流失，部分樓盤難以擺脫「鬼城」命運。一二線城市則相對樂觀，但在經濟低迷下，樓市可能需時數年才可消化庫存、恢復供需均衡。

從求量「升呢」轉向重質

詩聖杜甫大半生困頓，在譜寫千古傳頌的《茅屋為秋風所破歌》時，其實也並非「冇屋住」，只不過住在簡陋茅屋，屋頂更被秋風吹走。杜甫外號「杜工部」，因其曾任職工部，相當於今日住建部，難怪他格外關注住屋問題。憂國憂民的杜詩聖若生於今日，看見「廣廈千萬間」，目睹房屋供需失衡，或會感觸一番，替樓市「蟹民」及爛尾樓「苦主」寫詩發聲。杜甫的居住經歷折射出，由茅屋到廣廈再到現代化優質住宅，隨着人們生活享受需求不斷提高，中國房地產行業也該「升呢」，從「求量」轉向「重質」，始終有市場空間。

(編者按：高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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