2022年7月6日
香港物業市場過去25年大起大落,1997年至2003年期間,本港經歷通縮,住宅、工商舖物業價格史無前例地插水式下滑,卻為敢於「冒險」入市的投資者創造一個致富傳奇,資深投資者、大鴻輝興業創辦人兼主席梁紹鴻當時大舉掃入商舖,成為新晉「舖王」,並躋身香港50大富豪之列,近年更積極轉型做發展商。他接受訪問時表明看淡商舖市場,直言受新冠疫情打擊,加上加息周期來臨,「舖位已無投資價值」,住宅樓價今明兩年都會下挫,至2024年才能重拾升勢【見另稿】。
沙士低撈晉身「舖王」
在1998年本港樓市大跌期間開始活躍於商舖市場的梁紹鴻,其後進軍物業投資市場,2003年進一步集中火力買商舖,因持有尖沙咀、中環等多個一線區舖位,被稱為「舖王」,並於2010年起成為發展商,首個住宅項目是何文田加多利峯。
不過,近年梁紹鴻已停止買舖投資,即使過去兩年多疫情肆虐,亦未有如當年沙士時重錘出擊。他解釋,2003年爆發的沙士與今次新冠病毒完全不同,沙士主要影響香港,其他海外地區未見有大問題,只要疫情散去,有信心經濟能重新向上,故當年大舉入市,「一個月至少買一間舖」,結果成就今天的「舖王」地位。他形容香港地產市場是「冒險家天堂」,沙士之後的自由行政策令舖租大升,加上全球低息環境,造就舖市出現十多年的大牛市,為他帶來一桶又一桶金。
然而,今次COVID屬全球大流行,無一地區可幸免,環球經濟受到嚴重打擊,而且香港通關未有期,遊客絕跡,零售市道低迷,又遭逢加息周期夾擊,令舖位投資價值盡失。
昔日搶手舖 今10萬乏問津
梁紹鴻憶述,約十年前其手持的尖沙咀廣東道地舖曾以每月逾100萬元租出,翌日便有另一租戶提價至200萬元希望搶租,反映當年市道瘋狂。他認為,當時就算以百多萬元承租的租客都應該賺不到錢,旨在搶靚位作廣告用途,吸引內地客注目,卻大幅扯高旅遊區舖位的租金。
反觀現時舖位市場,梁紹鴻直言是「衰到你唔信」,當年月租過百萬元的地舖,現在開價10萬元都乏人問津,租金已經「跌無可跌」,所以業主寧願丟空都不急於放租或賤賣。他指出,舖位市場最需要消費力支持,一日未能通關,旅遊區舖位「一定冇運行」,只會在低位徘徊;民生區舖位因消費穩定,租金仍有力上漲5%,然而增長能力始終有限。
港10個月內可望通關
第五波疫情告一段落,惟近期每日新增確診數字回升,梁紹鴻相信香港不可能永遠處於封閉狀態,預測10個月之內有機會通關,屆時經濟與零售市道或現曙光。
美國財經雜誌《福布斯》(Forbes)早前公布2022年度最新香港富豪排行榜,梁紹鴻排第22位,身家達到44億美元(約343億港元)。大鴻輝興業現時除了主力發展地產項目,亦有大量收租物業,當中仍以舖位佔大多數,比例約佔六成;餘下則包括全幢商廈、工廈和酒店等。
縱使已多年未有購買舖位,梁紹鴻在港仍擁有超過450個舖位收租,他坦言主要是舖位租金收入累積到資金,才能成為地產發展商。可是,他明言對買舖投資不再感興趣,所持民生區舖位若有買家開出合意價錢,會考慮出售,套現資金投入地產發展,因現時的土地儲蓄已夠未來3至5年發展;至於核心區舖位因供應有限,儘管現時租金低迷,出貨意欲暫不大。
採訪、撰文:程俊華
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