2019年10月23日
內地GDP增速創27年新低,半官方智庫「金融四十人論壇」(CF40)昨天建議以減息、放寬樓市調控等方式刺激經濟。事實上,天津、南京等城市近日已悄悄調整樓市限購措施,海南三亞更有很大力度的鬆綁,不禁惹人猜想「房住不炒」國策是否變調。不過,這些城市只是調降「人才買樓」門檻,仍在很大程度上杜絕炒家及投資者入市。在大勢所趨下,各地房策微調將陸續有來,惟「房住不炒」基調不太可能逆轉。
具大專學歷 打工逾年准置業
自上星期以來,已有多個城市陸續放寬限購,例如天津市上周二宣布,在當地濱海中關村科技園、寶坻中關村科技城工作,但尚未落戶的人士,可在該市購買一套住房,不必符合在當地社保供款或繳稅條件,惟所購住房在3年後方可轉讓。南京市亦在同日實施類似政策,只須具有大專或以上學歷,以及南京居住證,便可在當地主打科技創新的六合區買樓,毋須提供社保或繳稅證明。
表面上,天津和南京僅於局部地區鬆綁限購,或許屬「試水」動作,海南省三亞市則相對激進,上周六宣布,所有具大專或以上學歷,並在該市工作滿一年的人士,都可在海南省購買一套房產。由此可見,三亞新措施針對該市所有打工仔,而且准許買樓範圍覆蓋整個海南省,無疑放寬得比天津和南京更加徹底。
在此需要略述背景,話說海南省在去年4月22日起執行「全島限購」政策,所有省外人士必須提交在當地2年交稅或5年社保供款證明,才可在該省買樓,而且最少繳付7成首期,並在5年後才可轉讓,這實屬中國改革開放以來最嚴厲的限購規定,被視為貫徹「房住不炒」之大膽舉措。
最嚴限購失靈 反損經濟
該政策在執行之後立竿見影,海南省樓市成交隨即深陷低迷,今年上半年該省房屋銷售面積、銷售額、房地產開發投資分別按年大跌57%、55%、 31%。但有趣的是,當地樓價沒怎麼受影響,截至6月底,海南省會海口市的一手和二手平均樓價,分別按年上漲11.6%和4.9%;第二大城市三亞的一手和二手平均樓價也上升7.2%和10%,兩城升幅皆位居全國前列。
換言之,海南省該輪「史上最嚴」限購政策只是硬生生封鎖樓市成交,對於遏抑樓價根本成效不彰,有點像香港近年BSD、SSD和DSD辣招稅措施,令業主擔心一旦賣樓之後很難買回,於是惜售不願放盤,導致市場供應銳減,助長樓價升勢。
管控樓價未如願,被「攬炒」的卻是海南省整體經濟,由於房地產銷售及投資額大跌,拖累建築、建材、裝修、物流、家電等上下游產業鏈,導致該省今年上半年GDP增速只得5.3%,排名全國包尾,嚴重拖後腿。
在此背景下,三亞針對原本「史上最嚴」限購作出調整,鬆綁力度難免要較大,某程度亦反映當地須「落重藥」,挽救洩了氣的經濟增速。不過,總的來說,三亞今次鬆綁未有超出「房住不炒」基調,雖然放寬購房資格至所有具有大專或以上學歷人士,但仍要求在當地工作滿一年,確保真正有居住需要者才可買樓,基本上能夠杜絕炒家及投資者。
鬆綁吸人才 仍杜絕炒家
須知道,海南省由於風景怡人、空氣清新、氣候溫暖,其樓市向來比較特殊,房企在當地興建很多標榜為second home的度假類房屋,向全國(特別是北方寒冷地區)潛在買家推銷,導致該省房屋「有人住」比率偏低,造成資源浪費,加以樓價過高不利於吸納人才發展實體產業,這亦正是此前引進超嚴限購措施的主因。如今三亞儘管大幅放寬限購,依然符合打擊投資者、引進人才的原則,可說是折衷之道。
講到底,內地地方政府以往擅長「上有政策,下有對策」,惟在近年政治環境下轉為「做足150%」,執行國策經常過猶不及。自2017年以來,全國很多城市熱烈擁護「房住不炒」,頒布過辣的調控政策,弄致合理的自住置業需求也遭損害,對於吸納人才和發展經濟都帶來反效果,而三亞只是最為典型的一個例子。
幸而內地政府仍具有糾錯彈性,可預期愈來愈多城市將跟隨鬆綁樓市調控,調節到較為適中力度,卻不代表「房住不炒」有可能逆轉。
(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)
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