煥然懿居考驗剛需

備受期待的首個「港人首置上車盤」（下簡稱「首置盤」）煥然懿居（eResidence）推出，開價有點反高潮，基於估價滯後因素，打六二折後，呎價仍介乎11692元至13969元，兼且限制多多（首5年不可轉售或出租，日後亦須補地價），在現今市況下不見得特別超值。再者，作為資助房屋，該項目罕有地對申請者設有「入息下限」要求，又列明必須「從無享用由政府、房委會或房協提供的房屋資助」，令靠父幹、借人頭等招數較難發揮。因此，其認購情況將是對所謂「剛需」的重大考驗，可視作後市試金石。

呎價逾萬元未算超值

「首置盤」由特首林鄭月娥於2017年10月在其首份《施政報告》提出，是「重建港人置業階梯」重要一環，備受期待。簡單來說，在樓價高企下，不少中產人士既不符合公屋和居屋資格，卻又買不起昂貴的私樓（或者只負擔得起「納米劏房」），夾在中間半天吊，「首置盤」理論上正是為他們而設。

作為首個首置盤項目，煥然懿居由市建局負責發展，位於土瓜灣馬頭圍道（2010年唐樓倒塌事故原址），共有450伙，全屬中小型單位，面積介乎261至507方呎。相比起新居屋以市價五二折定價，高一級的首置盤煥然懿居以六二折定價。不過，或許因為估價滯後（差估署樓價指數最新為去年11月份），該項目打六二折後呎價仍介乎11692元至13969元，相當於市價為1.9萬至2.3萬元，不算特別超值。

舉例說，該項目雖說位於九龍市區，但不論從交通、環境或傳統地段角度看，均不怎麼優越，較諸去年12月推售、毗鄰觀塘港鐵站、定位為豪宅的信和（00083）私樓項目凱滙（Grand Central），其首批單位呎價低至1.55萬元（均價1.74萬元），即使隨後逐步提價，至今平均呎價仍徘徊約1.9萬元。

此外，新地（00016）在馬頭圍同區的私樓項目Down Town 38料於本月開賣，單位面積介乎300至414方呎，發展商已預告「不少單位平過600萬元」，意味當中部分呎價可能低於1.9萬元。相比之下，煥然懿居每方呎市價達1.9萬至2.3萬元，貴過凱滙和Down Town 38，略嫌不夠貼市。

當然，申請者能以六二折價錢購買煥然懿居，這無疑是最大吸引力，惟須付出相應代價，接受一堆限制：

一、5年內不准轉售或出租；二、在5年後，須補地價（補回當時市值的38%）才可轉售或出租；三、一人申請者入息要求介乎28501至37050元，家庭申請者介乎57001至74100元，同時資產上限分別為128萬和255萬元。這令入息較低的年輕人（本港青年月入中位數為1.5萬元），即使靠父幹提供首期，或者借出人頭予父母，也無法符合資格；四、申請者必須「從未在香港擁有住宅物業」，以及「從無享用由政府、房委會或房協提供的房屋資助」，這又會篩走不少潛在有意人士。

認購情況反映市底

住宅物業兼具實用品和投資品性質，因此其所謂「剛性需求」向來像鬼影變幻球難以捉摸；在市道上升時看似洶湧澎湃的剛需，一旦市況逆轉隨時極速乾涸。

最新例子為2016年7月推售之房協資助項目、位於沙田的綠怡雅苑（Greenhill Villa），雖以七折價格開售（平均呎價僅7700元），可是恰逢樓市大漲小回（中原指數由2015年9月147點回落至2016年6月129點），結果首日揀樓居然有逾四成「幸運兒」甩底，全日僅售出5伙，後來還有人撻訂。

說回今次煥然懿居，在七除八扣之後，既符合申請資格、又願意付出11692元至13969元呎價認購的人士，應可視作真正的「剛需」基本盤。該項目明日（周四）起接受申請，1月23日截止，預料分別在3月抽籤和6月揀樓。換言之，倘樓市未來數月進一步下調，屆時煥然懿居便會顯得更不便宜，認購情況可能慘淡（市建局已講明不會再調整售價，最多只會因應市況收窄折扣比率，令業主日後補地價金額減少）；反之，假若屆時認購反應熱烈，便反映樓市「市底」堅挺。

新盤密推上車勿心急

另一邊廂，中海外（00688）位於大埔荔枝山的大型私樓項目天鑽（The Regent）最快本周開價，總樓面達115萬方呎，共有1620伙，單位面積介乎334至1388方呎，據聞折實呎價低見「9字頭」，即部分單位每方呎9000多元起，比煥然懿居打六二折後低一大截（儘管荔枝山地利不能跟土瓜灣相提並論），有機會構成截擊效應。

講到底，2019年預料全港有超過3萬個新盤單位推售，包括提供近2000個單位的恒大（03333）屯門項目、有逾1500個單位的九建（00034）將軍澳項目，以及備受矚目的長實（01113）日出康城8期項目（該公司執董、「樓神」趙國雄已預言今年樓價會跌兩成，且長實劈價去貨向來不手軟），因此上車客不必太心急。合資格人士不妨先入表申請煥然懿居，一邊靜觀市況發展，作兩手準備，待6月揀樓時有更多選擇。

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(英文版本由EJ Insight翻譯)