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2018年12月24日

高天佑 新聞點評

公私七比三 樓價跌定升

特首林鄭月娥上場後房策多籮籮,不少已陸續奏效,繼空置稅等「娥六招」以及「明日大嶼」,隨着「搵地小組」最終報告即將出爐,「長策會」亦落實把未來10年公私營房屋供應比例由六四改為七三,這可算是本港百多年房地產發展史上大事,更將改寫「高地價政策」、「小政府大市場」、「隱形土地稅」等原有模式。中短線而言,有人認為長策會此舉將造成樓價下跌,但也有說可能導致樓價上升,其實兩種意見皆有一半正確;具體而精確來看,是將令劣質上車盤價格「相對趨跌」,相反優質物業、豪宅「相對趨升」。

長策會搵地組分工清晰

很多人不明白長策會和搵地小組有何分別,並質疑政府設立這類組織好像有點架床疊屋。查實前者是由前特首梁振英於2012年成立,全名長遠房屋策略督導委員會,除了由運輸及房屋局局長兼任主席,還有17位不同層面成員,包括時任房協主席鄔滿海、房委會現任和前任委員、政黨代表、專業人士、學者等,可說最大程度地覆蓋了相關意見來源,負責以10年為單位,籌謀本港長遠房策的方向、框架以至具體內容;同時,長策會下設跨部門小組,成員包括「決策局及其他一切相關政府部門」,確保該會是「有牙老虎」。

至於搵地小組,正式名稱為土地供應專責小組(Task Force on Land Supply),由現任行政長官林鄭月娥於去年9月成立,成員包括8名官方和22位非官方人士(主席是前銀行家黃遠輝),任期僅一年半(明年2月結束)。

顧名思義,相比起長策會作為涵蓋籌謀全方位房策之長設機構,「搵地小組」是一個目標明確的短期task force,負責在短時間內研究、諮詢及凝聚社會共識,最終針對為本港開拓充足土地供應向政府遞交建議報告。

舉例說,就算林鄭早於今年10月宣讀的《施政報告》中提出,希望在未來新增住宅土地供應中,不少於六至七成樓面面積用於興建公營房屋(比以往的五至六成為高),但為了最有效地實現此一政策目標,還是需要將之放進長策會框架下推動;而當中「新增住宅土地」的來源,則須指望搵地小組努力。

房策遽變市場兩派解讀

及至上周五,長策會公布《長遠房屋策略》2018年周年進度報告,內有兩大重點,一是把未來10年住宅供應總目標調降至45萬個單位,較去年不增反減1萬個,反映「搵地」艱難;二是跟進林鄭《施政報告》的方向,正式寫明今後公私營房屋供應比例將由沿用多年的「60︰40」改為「70︰30」,象徵本港房屋政策重大變化。

對上述兩大措施,也需要區分來看。首先是45萬個單位總供應目標,受制於覓地難,能否達標未可料(據粗略估算,目前土地短缺達20%)。有關把公私營供應調整為「70︰30」,則純屬比例問題,假設今後10年間政府沒再改弦易轍,不論新增土地是否充裕,此一變化都可以實現。

對此遽變,市場上現有兩派解讀。一派認為「今後新增住宅以公營單位為主,少了人買私樓,私樓價格將跌」;另一派卻說「新增私樓減少,物以罕為貴,價格趨升」。

嚴格而言,這兩派講法各有邏輯,問題是不夠縝密,皆因「私樓」有不同種類,受政策的影響可以截然不同。具體來說,目前市場上最低價格(以總價lump sum計)私人住宅,包括面積迷你、殘舊失修、環境欠佳、位置偏遠等物業,長遠的相對價格料會下跌,原因是隨着公營房屋比例提升,不少原本租住或購買劣質低價私樓的人,都可望獲分配公屋或有資格認購居屋、綠置居等資助房屋,這些公營單位一方面價格相宜,且質素和管理往往勝過許多私樓,所以只要供應不是過分稀缺(例如像現今公屋輪候期達5年半,或者抽50次才中籤居屋),即使需要等待一段時間(例如3至4年),估計大部分人不會再急於以低質低價私樓作為「上車」目標,對這類單位的迫切需求自會顯著減少。

上車盤料挫 優質樓勢揚

另一邊廂,本港身為發達城市、國際金融都會兼環球財富中心,既有為數不少的中產以上富裕階層,亦有來自全球各地的有錢人和Expat, 他們一來不符合公營房屋資格,二來根本不會選擇住公屋或居屋,始終只考慮私樓,而且是面積闊落、質素和地段較佳的物業。隨着新增私樓比例降低,一方面發展商將改變策略,今後會把土地儲備用來興建更多中大型面積和中高質素物業應市;惟即使如此,這類物業預料仍將十分稀缺,尤其是難再增加供應的優質地段住宅,相對價格勢必水漲船高。

必須注意的是,這裏談的是兩類單位之間相對價格,且建基於長遠總供應量可望有效合理增加;否則,假若搵地小組任務完全失敗,長策會亦無策可施,未來10年總供應勢將嚴重不達標(例如只交到約七成功課,提供約31.5萬伙),屆時不論一流或九流私樓都會繼續雞犬皆升,甚或更多人對公營房屋感到絕望,而令細銀碼劣質私樓長期跑贏大市。因此,作投資決策前,須先細心觀察政府房策之執行力度和進度;暫時看來,獲國家主席習近平及「房住不炒」聖旨力撐的林鄭,確實漸次全面發揮「好打得」功架,房策成功可看高一線。

(編者按:高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)

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