避到貴樓避不到貴租

內地父母官實在操碎了心，例如以往嚴禁人民「超生」，現在又千方百計叫人「多生」。住屋方面，一連串「限售令」似乎奏效，近兩年樓價穩中有降；但好不容易把樓價冷卻，近日又輪到租金失控，一線城市月租按年飆升30%，北京市細單位租金8000元（人民幣．下同）起步，已跟香港相距不遠。人們以往買不起樓便租屋住，可是現在連租也租不起，避到初一避不到十五，而背後主要有三大關鍵肇因。

中介高價搶盤推升租金

從表面看，這輪租金失控的最大背罪者是「長租公寓中介商」。話說由於業主和租客之間缺乏互信，內地的住宅租賃市場一直不成熟，不少業主寧可把單位丟空也不願放租，而租客往往只能找到質素差劣的住房。在此背景下，內地政府近年鼓勵企業擔任中介商，相當於「二房東」，即是先從小業主手上承租若干單位，經過統一品牌、裝修和管理後，再放租予住客，賺取當中差價。

如此一來，小業主毋須擔心難纏的惡租霸和維修保養等煩惱問題，住客又可租到具素質的單位，同時中介商在賺錢之餘，透過規模效益為社會創造價值（集中採購和管理以降低成本，並營造品牌溢價），還有助釋放出更多原本丟空的住宅，堪稱多贏。

然而，在內地奇特國情環境，好事有時會變壞事。自去年以來，以萬科（02202）、平保（02318）、鏈家等為首的大企業響應國策，紛紛進軍長租公寓中介市場，它們並沿用近年大行其道的「互聯網競爭思維」，簡言之「燒錢模式」，爭相出高價搶佔房源。有小業主表示，其單位原本放租7000元，但同時有三家中介商爭奪，最終以1萬元成交；對中介商來說，這似乎無利可圖，不過為了率先搶佔有利位置，並擠壓其他對手，它們不介意燒錢。實際上，包括網約車、外賣平台、訂票平台等新興行業，都是用這種思維競爭，只不過現在延伸到租屋市場。

正因如此，現在很多小業主「皇帝女唔憂嫁」，難免在短期內助長租金攀升。北京、上海等地政府近日也「約談」中介商，警告它們不要「炒作房租」。

限購令扼殺供應成禍因

不過，中介商入場帶來的混亂僅引起短暫影響，畢竟它們始終要把「搶」來的房源放租出去，歸根究柢還是關乎供應與需求。相對來說，最大的罪名其實在政府頭上，具體來說是近兩年看似奏效之連串「限售」政策，令新增住宅供應嚴重斷層，大城市很多樓盤由於報批售價未過關而停擺，同時發展商為免「起好樓不准賣」而放慢建築步伐。更搞笑的是，各大城市覺得地價會帶動樓價，所以索性減少甚至停止出售地皮，藉之避免「地王」誕生。

事實上，近兩年內地樓價看似維持平穩，但背後是政府大力扼殺供應，總之均價高於去年的樓盤便不准開盤，二手樓若成交價過高也不准註冊，同時政府連地也不賣；在幾乎沒有成交之下，樓價自可維持表面平穩。但後遺症是致令新增供應嚴重縮水，其影響現在傳導至租務市場，實屬目前租金失控之罪魁禍首。

取締違規房加劇失控

禍不單行，像北京、上海、深圳這些持續人口流入的大城市，長期以來都存在大量地下室、城中村、棚戶區等不盡合規的住宅建築，這些建築不能轉售，所以只能出租，亦構成了這些城市中低收入階層的主要租屋來源。惟近年來基於控制人口、加強安全、整理市容等原因，各大城市大力清拆上述建築群，這難免令低檔次租屋供應急劇消失，且恰恰碰上新增供應斷層和中介商搶房，三大因素炒埋一碟，造成一線城市租金失控急促彈升。

以北京為例，目前一個普通的50平米（約540方呎）細單位月租要8000元起步，較去年同期上漲接近30%，這裏說的已是雜亂小區的矮細舊樓單位；至於稍具規模的同等面積屋苑單位，入場費一般高達1萬元，而當地打工仔平均月薪僅約6000元。因此，現在不僅是基層在北京租不起樓，就連科網程式員、金融白領以至普通企業中級管理層等光鮮亮麗職業人士，亦開始負擔不起在北京租一個蝸居。

由此看來，內地當局以「限售」掛帥的穩樓價政策已走到極限，接下來若不放寬，只會令長遠住宅供需更趨畸形。當然，奉行計劃經濟的政府可以進一步推出「限租令」，把樓價和租金都嚴格管控，但勢必衍生更多灰色交易、走後門、雙軌價格行為，大幅增加社會交易成本，倒不如重返中央指令的「政府分房」模式。

(編者按：高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)

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(英文版本由EJ Insight翻譯)