2018年6月14日

高天佑 新聞點評

深圳房改新加坡化

中國近30多年來創造經濟奇蹟，得益於1978年由鄧小平提出的改革開放國策，重點包括房屋制度改革（房改），由「福利分房」變為私有產權，以及設立深圳等經濟特區。這些措施成功激發經濟潛力，令中國由一窮二白躍升為GDP第二大國，但也帶來不少後遺症，好像近年的樓價狂潮和全民炒樓歪風，恐將動搖國本。因此，現任國家主席習近平強調「房住不炒」，各地方政府亦紛紛諗計出招，深圳市上星期就宣布「第二次房改」重大方針，擬在未來17年興建170萬個住宅單位，保障房佔六成，某程度上由私有產權制度重返「福利分房」時代，屆時深圳將演變為類似新加坡的組屋模式，甚至反過來影響香港樓價。

據內地機構「安居客」統計，深圳最新二手樓平均成交價為每方米4.8萬元人民幣（相當於每方呎5500港元），僅次於北京（5.8萬元人民幣）和上海（5萬元人民幣）。自2013年起計，深圳樓價升幅達到150%，跑贏北京（45%）和上海（67%），也高於同期香港中原指數升幅（55%）

高樓價難留住科網菁英

深圳樓價升勢如此勇猛，很大程度受科網熱潮帶動，皆因鵬城除了是經濟特區，更被譽為「中國科技之都」，是騰訊（00700）、華為、比亞迪（01211）、大疆DJI、華大基因等科企的大本營，這些企業近年業績和股價標青，向員工加薪、派花紅、送股權非常豪爽。員工突然收到一大筆錢，作為中國人自然首選「買磚頭」。據了解，若有幸像騰訊的《王者榮耀》團隊，動輒收到數以千萬元計獎金，往往會南下香港買間豪宅，什麼BSD辣招稅（稅率15%）也不放在眼內；等而下之，若只得一千幾百萬元花紅，那麼留在深圳買樓也不錯。

然而，樓價高企難免會阻礙深圳吸引及留住菁英，尤其鵬城作為移民城市，核心優勢在於滙聚全國大江南北人才，只不過以往吸收的是富士康之類工廠的前線勞工，現在倚重的是年輕工程師和程式員。假如樓價離地令這些年輕人無望「安居」，他們就未必會首選在這裏「樂業」，反正現時由沿海的杭州到內陸的貴陽等城市都很渴求科技專才。

事實上，上至中央政府下到各個省市，相關領導人都明白樓價過熱肯定不利經濟長遠發展，只是這個問題在深圳最為突出。再者，作為鄧小平最先欽點的經濟特區，深圳向來是改革開放橋頭堡。因此，深圳市政府上星期公布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多管道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》，名稱「水蛇膥（音春）咁長」，與其重要意義形成正比。

簡言之，深圳市提出由今年起直到2035年，要興建170萬個單位，即平均每年10萬個，比現時每年約5萬個落成量高出一倍。這有點像董伯伯當年提出的「八萬五」（每年興建8.5萬伙住宅），不過深圳現時常住人口達1252萬，每年新建10萬個住宅不算太誇張。此外，深圳雖然與香港一樣地少人多，但「土地問題」沒那麼嚴重，當地現時仍有43%面積屬於綠化地帶，卻不像本港郊野公園般受法例保護，亦不設民意制衡機構（人大和政協被指為橡皮圖章）；所以政府若有決心動用一些綠化地帶來增加建屋，並不會遇到太大阻力。

深圳大增建屋之餘，更重要是這170萬新建住宅單位當中，最少100萬伙是保障房，包括公租房（相當於香港公屋）、安居型商品房（相當於居屋）及人才住房，佔比達到六成。

內地自從30多年前結束「福利分房」時代，住屋政策由一個極端擺向另一極端，現時全國大城市超過八成住宅屬於私有產權的商品房（包括小產權房及集體產權房），由政府提供的保障房僅佔約一成。故此，深圳這次擬把新建住宅的保障房比率大增至六成，實屬巨大改革轉向，備受全國注目。

深圳其實是全國少數有條件嘗試此一變革的城市，因當地既有深交所和創業板支撐金融業，又有全球最繁忙港口之一的鹽田港促進貿易物流，再加上近年科網熱潮，三大支柱產業令經濟多元化，不必仰賴房地產來創造GDP和就業職位；政府庫房財政充裕，毋須依靠賣地收入。

30年輪迴重返「福利分房」

巧合的是，30多年前「第一次房改」由深圳帶頭，從「福利分房」轉向私有產權房；今次也由鵬城試推「第二次房改」，某程度上重返「福利分房」，反映內地社會和經濟在不同階段的發展需要。

深圳這次房改大計倘順利落實，其住房模式將會近似新加坡多於香港。事關本港公屋和居屋合計僅約四成多，住宅市場主力始終是私人樓宇。相反新加坡的組屋佔比高達八成，私樓僅佔兩成，而且幾乎全為高檔豪宅，專供富豪和外國投資者購買；因此星洲的私人樓價再高，對普羅大眾的影響也不及香港那麼切身。新政策之下，深圳今後私人住宅供應勢必大減，可能只會專供科網新貴和外來投資者購買，而導致樓價愈來愈高；受比較效應影響，本港樓價恐更難下跌。

(英文版本由EJ Insight翻譯)

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