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2023年9月16日

香睿剛 笑看東瀛

宜居東京

美國《紐約時報》網絡遍布世界各地,國際版不時刊載外國特輯,最新一期報道指出,東京為全球最宜居大城市,因租金之低「領先」各國,各行各業人士均能輕鬆居於市內,不會如紐約、倫敦城市般,一般打工仔都要捱貴租。

鐵路發達

東京有何「獨門秘技」?

答案是龐大公共交通網絡及寬鬆城市規劃。

除了東京23區全部鐵路可達外,由於城市規劃寬鬆,不像紐約及三藩市般不准興建這、不准改建那,銀座、新宿、澀谷等大區面貌,政府與私人發展商想改就改。最佳例子之一,連接東京與南面神奈川縣的田園都市鐵路線,十多年前西沿線居民只有6萬,到今天已超過30萬;另外,二子玉川站本來只屬寧靜平房區,如今卻發展成高樓林立的豪華住宅區。

如斯高效率建設的另一面,東京從來不重視保存古蹟或綠化區,後者在城市佔地比率,遠比紐約和倫敦落後。據知日後新宿明治神宮外苑部分用地改建住宅後,市內公園更加買少見少。

租金便宜

即使如此,《紐約時報》特輯兩名作者依然覺得東京魅力非凡,報道內願意接受訪問的3名東京居民,現在月付租金為9到15萬日圓不等(約4800至8000港元),如此便宜租金,在世界發達國家大都會中,哪裏找到呢?受惠東京便宜租金下,自然成為各行各業「開枝散葉」的最佳土壤。

東京市面中小企和各式各樣食肆林立,很大因素拜低廉租金所賜,例如小小串燒店每天只在晚上營業數小時,足以維生。生活、住屋成本便宜,連帶露宿者數目亦遠比歐美城市少。

近年《紐約時報》編輯風格文青味濃,如上述特輯描述東京為低收入、低消費、高文化的烏托邦,然而大家讀了只可「take it with a grain of salt」(不可盡信)。東京23區透過龐大鐵路網連結,並不代表區區「共享繁榮」,二子玉川、武藏小杉(以前工業區,現為高級公寓集中地)等新開發區域,固然成市民新寵兒;田園都市線與東急東橫線沿線住宅項目價值更通通豬籠入水,然而來到北面板橋區、足立區的北千住或綾瀨看看,會發現處處暮氣沉沉,在置業人氣排名榜上永遠敬陪末席。

鐵路網發達,意味上班族租樓選擇包羅萬有,想寧靜點,可住埼玉縣南或千葉縣西;想時髦點,進駐神奈川北。上述人氣欠奉區域乃至東京西部八王子市等等,則發展十年如一日。

諷刺地,東京持續蓬勃發展及廉價租金下,同時也加快日本全國人口一極化。年輕人寧願住在近郊,也不願意留在鄉下村落,每年流入東京及鄰近縣份人口,比流出低,足以印證這點。

這個《紐約時報》特輯對香港有什麼啟示?

其實東京並無明顯Downtown,上班族分布全個城市,與紐約商業設施集中一兩區截然不同。筆者認為,將來香港也應如此,與其在市區覓地起樓,不如像東京集中開發外圍區域如埼玉、千葉、神奈川的Bed Town,前提是鐵路網必須如東京般發達,「特急」停一站,「準特急」停兩站,以車速縮短距離,比起硬推貴價高鐵生活圈,更加來得實際。

撰文 : 香睿剛

 

(編者按:香睿剛最新著作《笑看東瀛2》現已發售)

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