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2021年5月26日

劉炳章 泛舟論章

土地房屋問題──「勇敢地面對」!

近日,全國政協副主席、前行政長官梁振英於社交媒體發文,提出「起三萬居屋,每呎售價6000元」的具體建議,引起廣泛討論,更將社會時事焦點帶回到香港的核心問題──土地房屋議題。

香港的樓價於世界「稱冠」,有客觀數據的支持。根據國際調查機構Demographia的數據顯示,香港樓價佔平均家庭年收入比率超過20倍,即常人要20年不吃不喝才買到樓!而香港已經連續11年排於世界首位,樓價負擔程度亦遠遠拋離其他城市。

郊園邊陲建屋平靚快正

同時,公屋的平均輪候時間於今年3月飆升至5.8年,創下逾20年來新高。根據公屋輪候冊最新數字,仍有約25萬伙在苦等「上樓」。

當中,有15萬宗為一般公屋申請,以一個家庭平均3人計算,等候人數已有45萬人;加上約10萬宗的非長者一人申請者,香港目前有超過55萬人在等公屋,亟待處理!

上屆政府上任時,未來3至4年一手私人房屋單位潛在供應量約6萬多個,梁振英於任內積極「搵地建屋」,2017年卸任時潛在供應量已增至9萬多個單位,增加近50%,為下屆政府留下「一手好牌」。但到今天,未來3至4年一手住宅供應量仍徘徊在9萬伙左右,2020年7月的相關數字更是過去4年的新低!

樓價問題、住屋問題水深火熱之際,現屆政府竟稱其策略為「長遠謀劃開拓新土地」,不以「更改單幅土地用途」為目標,似乎希望以「遠水救近火」。先此聲明,筆者並不反對「明日大嶼」,該願景甚具前瞻性,對香港未來發展格局有重大意義。

然而,目前「明日大嶼」僅處於前期研究階段,之後還需要填海、造地、建橋、修路。分分鐘換多兩屆特首都未能入伙!

特首林鄭月娥說土地供應策略不存在「快與慢」的評估,要看最終的成效,更是完全不合理!人生病了,醫治在乎快慢,也同樣在乎結果。土地房屋生病,不在乎快慢,只在乎結果,是什麼邏輯?

解決香港住屋問題不能再「慢慢謀劃」;需要精準出擊,找到「平、靚、快、正」的土地片區。

筆者早於2015年已展開相關研究,並提出大欖郊野公園邊陲地帶的選址,170公頃中有60公頃土地可作建屋用途。若參考鄰近錦田南新發展區100公頃的3倍地積比率計算,該選址將可提供約3萬個住宅單位。

選址位於大欖隧道收費亭旁邊,與巴士轉車站處只有2分鐘的步行距離。該處毗鄰三號幹線,與錦上路西鐵站亦僅一公里,將來亦可興建支線作接駁,交通非常便利。建議參考馬灣模式在大欖選址建造「無煙城」,以環保電動車接駁居民往來附近交通樞紐,以兼顧環保。

於郊野公園邊陲地帶建屋的最大好處,就是土地開發成本低、需時短。尤其開發邊陲地帶不涉及賠償和安置,亦是與開發棕地最大的分別。目前,新界棕地超過一半用於一般倉庫/儲物及建造業用途,當中大型重型建築材料的存放、臨時貨櫃場、或如混凝土攪拌廠的用途,豈能全部遷入多層大廈?雖然按照土地供應專責小組的報告,發展棕地「獲得社會廣泛支持」,但大力發展棕地,困難重重!

綠地不可侵犯大錯特錯

若與新界東北新發展區比較,大欖郊野公園邊陲地帶的選址在時間和成本上都較前者優勝。發展新界東北早於1998年提出,經歷了研究、諮詢、撥款、造地,將於2030年左右提供約6萬個單位,不算樓宇建築費,政府需花費1200億元,相當於200萬一個單位的成本。

6年前,筆者對大欖選址興建3萬個住宅單位的成本估算為不到30萬元一伙,姑且當今天造價升近一倍,於大欖選址每伙單位(不計算樓宇建築費)的成本亦只是50多萬,而且開發時間亦只需6至7年,不需要超過30年!

香港的發展模式向來是發展和保育並行,郊野公園和綠化地帶「神聖不可侵犯」更是大錯特錯!香港當年開發新市鎮的沙田、將軍澳、屯門、東涌,原來亦是郊野地方。若這些地方都不可開發,香港目前的300幾萬人口住在哪裏?

當日特區政府「煞停」房協關於邊陲地帶興建公營房屋可行性研究的做法更是不合理。相關的研究只是要提取相關選址的環境數據,探討能否為香港緊絀的土地供應提供多一個選項。客觀科學數據而已!退一萬步講,即使最後認為選址不合適,研究的數據和成果也可保存,留待日後使用。難怪房協行政總裁黃傑龍也公開表示,提早結束相關研究,「甚是可惜」!

土地房屋問題是香港經濟、民生問題的核心,而且已經「燒到埋身」,避無可避。今時今日,香港的商業租金仍是全世界數一數二貴,安老院舍面積狹小多年為人詬病,小朋友在劏房環境生活更會影響其健康成長!在土地供應的議題上,若香港繼續「議而不決、決而不行、行而不效」,政府繼續「斬腳趾、避沙蟲」,社會怨氣必然持續累積,成為特區政府管治的計時炸彈。

特區政府務必向已故國家領導人鄧小平先生學習,「勇敢地面對這個災難,做出決策!」

香港專業聯盟主席

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