2020年12月16日

林行止 林行止專欄

內地高端消費大旺 香港樓市旺景已逝

一、

國家統計局昨天（十五日）發表題為《十一月份國民經濟恢復態勢持續顯現》的報告，具體而微地列舉了內地經濟全方位起起伏伏的「盛」況，而這是有效地落實「六穩」、「六保」任務取得的成果……。不過，不知道是這份通篇統計數字的報告略而不提或不了解其所用的內地統計學術語，筆者竟然未看到近日西方媒體大事報道的奢侈品在內地大賣的蛛絲馬跡，這是否官方避而不談（在「地攤經濟」流行及千元人均月入仍甚普遍的情形下，不談屬「政治正確」!?），筆者不想揣測，惟奢侈品在內地賣個滿堂紅，說明了「已富起來」的內地人，數不在少，這是經濟在正道上邁開大步向前的明證。撇開收入不均、貧富鴻溝日深這種「左膠的聯想」，奢侈品暢銷確是經濟旺盛、高端人口消費能力上升的徵兆！

美國「消費者新聞與商業頻道」（CNBC）的網站，去月十八日貼出題為〈今年奢侈品銷售全球急挫但在中國火紅（booming）〉的長文，主要是根據貝恩（Bain）策略顧問公司的一份環球市場調查秋季報告的資料，詳細介紹了疫情下世界奢侈品市場的趨勢。一句話，包括衣飾、手表、珠寶及美容產品的所謂「個人奢侈品」（personal luxury goods），今年將出現二○○九年以來的首次跌市——今年的預期跌幅達百分之二十三，而當中以疫情嚴重、經濟上升乏力及黨爭劇烈導致人民分化的美國，跌幅達百分之二十七最為嚴重，連創辦於一九○七年、世界聞名的精品名店馬奇士（Neiman Marcus，「數十年前」筆者大談「炫耀性消費」時多次提及〔最近一次為一九九九年十一月二十三日〕）亦關門大吉，可知奢侈品消費在美國已是一潭死水！

與西方資本主義世界相反，奢侈品現在在內地已成為「大旺行業」，數據顯示，去年「內地消費者個人奢侈品」的成交額達二百一十億美元，約為世界消費總額百分之三十五，貝恩預期到了二○二五年，「中國將取代美國成為世上最大——約佔總銷售額之半——的奢侈品市場」。這種消費趨勢，與全民是否「脫貧」無關，因為只要「已富起來」的人日多，有炫耀性效應即足以彰顯個人成就的奢侈品便必然暢銷。

今年六月一日，中國公布《海南自由貿易港建設總體方案》，其優惠政策包括「島內消費免稅、離島免稅」（免稅購物額度每人每年由目前的三萬人民幣提升至十萬人民幣〔約合一萬五千四百美元〕），統計顯示，今年七月一日至九月三十日，海南的免稅貨物銷售額達八十六億一千萬人民幣，比去年同期增百分之二百二十八；免稅額「三級跳」後，海南大旺，不難預測；「自由貿易港」賣的當然以奢侈品為主，那等於說內地奢侈品市場規模將更上層樓，這倒與貝恩的預測吻合。

談內地消費市場，當然不能不說「線上（網絡）交易」，而這是內地商貿的強項。貝恩的報告指出去年內地線上奢侈品交易佔總消費額百分之十六（環球同類交易為百分之十二），今年迄第三季增至百分之二十三。中國在這方面走在世界前列，十分顯然。

「線上交易」大行其道，筆者不期然地記起多年前馬雲因「網絡交易」的興起正確地看淡商場的斷言。馬雲是當代商業奇才，可惜他成為首富之後，忘記穿上「金服」的螞蟻亦是螞蟻……。

二、

與內地的銷情剛好相反，香港奢侈品銷量一落萬丈，那從港九黃金地段空置店舖日多可見；事實上，香港這種情況不難理解，因為經濟幾近癱瘓、「圍中」的西方國家不時「劍指」被中國拉落水的香港，令此地瀰漫着一片悲觀情緒，即使有餘資者亦沒心情而吝於購物，還有「內地豪客」因「封關」無法來港消費，香港的「個人奢侈品市場」遂奄奄一息。高端消費市場不景，「高級商店」結業消息時有所聞，連累商場租賃；另一方面，由於移民者眾，對二手樓市有不可估量的負面衝擊（疫情過後世界通行無阻時，當心有欠租的租客「不辭而別」），即使如今通縮隱隱浮現，利率「偏低」，亦無法撐起樓市！

筆者對香港樓市前景絕不樂觀，根本原因是從來不相信「麵包必定貴過麵粉」，這是新鴻基地產創辦人故郭得勝先生親口對筆者說的「心得」；可惜筆者不相信這種「起樓必賺」的說法，因此自絕於在過去數十年物業大旺市中牟取利潤之路！

七十年代樓市初興，在地少（當局為托高地價以補低稅之不足而惜售）人多（內地人及外商來港日眾）市場對住宅及商業樓宇需求殷切的條件下，精於促銷的發展商善用「長龍效應」（long queue effect），在他們的精心策劃下，每有新樓推出應市必現「排隊買樓」人龍，由是產生了供不應求之象；加上第二期推出的物業（樓花）價格必比第一期的略高，人們遂爭先恐後地「入市」以免「執輸」，人為地製造了一場與經濟欣欣向榮期相匹配的地產大旺市。如今一切俱變，雖然樓市離黃昏尚遠，然已無復昔日「光芒」；新樓的銷售因有隱性的人為「長龍效應」而銷情不惡，但足以顯示物業市道實況的二手樓銷情每況愈下，令人對前景大有保留。筆者不敢說香港物業旺景已一去不復返，卻肯定藉物業發展成為世界級巨富的年代已終結！

置業自住，只要經濟條件許可，不論何時何地，都是值得鼓勵的消費行為；但受樓價年年上升的輝煌歷史鼓動而入市、即希圖藉買樓致富的念頭，則要從腦海中清除。在北京的「眷顧」下，特區政府必會傾力開闢住宅土地（「明日大嶼」的開發亦提供了一定數量的住宅用地），而融入大灣區，香港的物業市道必須與區內各地看齊，那意味當局會提供「適量」更重要的是「適價」即受薪階級負擔得起的住宅單位，這已令一般住宅物業「冇得炒」。物業「好友」會說，當今各國尤其是美國濫印鈔票，結果必現惡性通脹，這有利物業價值上揚；理論確如是說，然而，平均收入可能低於通脹率而按揭利率必與通脹率競跑，在在對「炒起」樓價不利。當然，「超豪」的高價物業仍隨處可見，但一般百姓買得起的將更普遍……。

從炫耀性消費品市道中落說到物業市道，也許扯得太遠，就此打住吧。

下一篇：	抗疫基金4.0大縮水之謎
上一篇：	美國正式進入後特朗普時代