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2020年6月13日

李子衝 觀潮篇

地產支撐香港發展

十多年來,一句「地產霸權」,妖魔化了地產行業,以為地產界橫行霸道,隨便呼風喚雨,為所欲為;再一句「官商勾結」,把政府和地產界分隔起來,互相猜度,以最嚴厲方式對陣,拖慢了發展速度,引致高地價、高樓價,市民難於置業。事實上,過往幾十年,地產行業支撐了整個社會發展,創造了大量財富,令不少香港人走上小康之家;很多公共建設,都是以地產項目帶動,若果給予適度發揮,香港的建設會更加美好。

譬如上個世紀七十年代的地下鐵路發展,由於投資龐大,當時認為單靠鐵路營運,難以支持整個系統,於是採用鐵路加物業的模式,即是以物業發展,補貼地鐵的經營。因為早期地下鐵路是政府全資擁有,資金不足不外乎幾個方法,一是定期注資,一是徵收特別稅項,一是以地產項目補貼,最終選擇後者。雖然往後的鐵路項目有不同的安排方式,但是香港地鐵的建造,離不開地產,並且十分成功,保持香港公共交通,不用以國企形式存在,勉強說得是私營運作,毋須政府真金白銀補貼;這套思維,慢慢地為其他大型公共項目學習,以地產支持發展。

另一個是西九龍文化區計劃。香港以往被稱為文化沙漠,沒有文化場地,沒有文化節目,作為一個國際大都會,未免缺乏了一點氣質;政府便撥出西九龍的一塊填海地皮,興建西九龍文化區,設施分有三批,包括戲曲中心、藝術公園、自由空間、M+大樓、演藝綜合劇場、香港故宮文化博物館、音樂中心和大劇院等等。

觀乎香港過往的文化,推動藝術殊不容易,因此財務的安排是西九龍文化區最大的挑戰。早於2008年,政府批出一筆過撥款216億元,作為推行西九計劃;不過,在2014年,西九龍文化管理局表示,一筆過撥款只足夠應付第一批,和大部分第二批設施,至於第三批的發展就尚待檢討,換句話說,要有加強財務,才有興建的一天。

加強財務安排,就是注入地產項目。根據計劃,西九管理局獲得政府授予西九文化區內所有酒店、辦公室、住宅的發展權,涉及面積超過350萬平方呎,當中包括零售、餐飲、消閒等組合,並以「建造→營運→移交」模式,發展商業項目收取租金,又是一個典型以地產支援公共建設的模式。雖然如此,西九文化中心仍然面對經營虧損的情況,未來3年,他們會有39億元經營虧損。

最近另一個相似項目是海洋公園,它是一個具教育作用的海陸動物的主題公園,營運起伏,早期艱苦經營,受惠於內地自由行,並於2012/13年達到高峰,入場人數770萬人次,盈餘1.2億多元。可是自由行數字下降之後,海洋公園便出現經營轉變,到2015/16年便轉盈為虧,入場人數比高峰期減少170萬人次,經營虧損2.4億元,並且一沉不振,連年虧蝕,今年遇上疫情,更加面對破產危機。

陷於關門邊緣,當然又是政府注資,經過反覆討論,立法會財務委員會終於在5月底,通過撥款54億元予海洋公園救亡,可是議員們都擔心這是無底深潭,何況債務已超過30億元,幫得一時,幫不得一世,大家又動地產腦筋,希望在山明水秀、環境優美的海洋公園發展住宅項目,好像數碼港一樣,養活香港一個有意義的公共建設。

最近張曉明提到,香港深層次矛盾不是經濟問題,不是住房、就業等民生問題,而是政治問題。我們不應該再妖魔化地產這一行了。

李子衝  時事評論員

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