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2018年5月19日

許允恆 建築思話

自然地壟斷

香港的房地產市場經常有人批評由大財團壟斷,中小型公司根本無可能與它們競爭;就算當《反壟斷條例》出台後,大財團的優勢其實仍然持續。無疑,大財團熟悉香港的市場脈絡,與供應商和分判商均有多年合作關係,因此確實有較大權力來降低成本,從而爭取一個較高的利潤。不過,除此之外,大財團的壟斷是否只是如此?

投地政策 利大地產商

依筆者經驗說,制度的定立無形中也令壟斷情況出現。先以投地為例,今年政府將推出的啟德地皮,大部分估值均接近100億元或以上;根據香港金管局的要求,發展商只能向本地銀行借地價的40%,而施工費亦只能借80%。因此若以100億元一塊地來計算,發展商便須自備60億元資金投地。60億現金對大財團來說都是非常龐大的數字,連10大地產商都不是每家都有60億元現金存在戶口。因此,本地發展商要向不同基金或海外財務機構融資,融資成本自然會上升,而這個額外成本自然會反映在樓價身上。

由於融資成本高昂,所以如非資金充裕的大財團根本不可能輕易投地,所以無形中自然出現只有「大富翁」才能買地的情況。

再者,現在小業主的按揭比率是介乎樓價的40%至60%(視乎樓價與置業的次數),由於按揭成數相當低,所以發展商多數都會提供二按來吸引小業主買樓。這項額外的開支又令中小型發展商的物業發展加多一層關卡,而大發展商的優勢又自然地多了一層。

此外,不少人投訴政府工程的造價驚人。這其實是與政府大型工程的投標制度有關。香港政府的大型工程不時都會採用Design and Build的合約方式來投標。簡單說,由政府提供一個設計要求,再由承建商提供設計方案和造價等技術資料,政府便根據技術、財務等因素評分,最高分的方案自然是中標方案。

由於標書要求提供一個有相當深度的設計方案,所以承建商須找來建築師、工程師等顧問準備投標方案,因此準備一份標書的成本隨時可達數百萬元;若像遊輪碼頭般複雜的項目,投標成本更可能超過1000萬元。所以,若非已達到上市公司級別的大型承建商,根本不能夠負擔數以百萬元計的投標成本。

除了成本高昂之外,投標風險更是高得可怕,因為萬一方案落選,數百萬元的投標成本便付諸流水;就算投標商的方案屬最高分,也未必中標,因為政府還須到立法會申請撥款,撥款通過後才能正式簽合同。

可惜的是,由於近年的行政與立法關係不大理想,所以不少政府工程撥款均難以在一個會期內通過,甚至遭到否決。情況就如香港電台在康城的新總台,便因未能通過立法會的撥款,就算得分最高的投標商亦未能中標,數百萬元的投標費便馬上泡湯。

關卡重重 影響入標欲

再者,就算方案中標,撥款又獲通過,也未必等於雨過天晴,相反可能是噩夢來臨,因為政府出標時只提供設計要求,方案內容的細節還有很多可能變動的情況,因此興建過程中自然出現一些額外費用,但若要在立法會申請追加撥款,就必定遭到各方炮轟,而審批時間也可以很長,所以很多承建商寧願在早期已提高價格,以抵消不能收到的款項,所以投標商的投標價一定比其他正常工程高。

由於投標的前期成本與風險系數同樣巨大,一般中型企業根本不能夠承擔這個開支;儘管數個中型投標商合組的財團,也未必能承受投標過程中的風險,所以它們只能夠做中小型工程或大承建商的分判商。

香港近年的建築工人大幅減少,現在市場還欠缺5000至10000個工人,當中有近40%工人是年過50歲,預計10年內退休,所以連大承建商都可能缺人,因此中型承建商又豈敢挑戰大型工程。

供應商與分判商均是吃四方飯的生意人,怎會有生意而不做呢?但是由於各項前設的關卡甚高,初期的投資成本又如此巨大,所以如非大型財團,根本不能入閘投標,壟斷便自然形成了。

許允恆  香港建築師學會會員

文章只代表個人意見,不代表香港建築師學會立場。

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