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【樓市篇】業主減叫價 回報超3厘 乙廈中長線收租保值佳

投資展望2020

2019年12月5日

本港社會運動持續多月,拖累物業投資市場氣氛低迷,交投銳減,業主叫價下降,回報率因而向上。綜合市場上各種放售物業,寫字樓市場仍有租金回報逾3厘的單位出現,主要屬乙級商廈。在現時低息環境持續下,租務回報高、防守性相對較強的寫字樓物業,將成投資者中長線收租保值之選。

雖然過去數年寫字樓租金不斷上升,但售價同時屢創新高,令回報持續回落。綜觀市場資訊,以今年年初為例,甲級商廈的回報只有2.1至2.5厘,乙級商廈則大約有2.5至2.8厘。惟下半年起市況逆轉,業主調低叫價,導致個別盤源的租金回報升至3厘或以上,租金收入可抵消供樓支出之餘,甚至取得正回報。

多屬千萬元以下中細戶

以近期促成的交易為例,據美聯工商舖(00459)紀錄顯示,灣仔智群商業中心中層全層,建築面積約2555方呎,今年9月以2880萬元售出,呎價11272元,單位連同每月6.9萬元租約易手,回報達2.9厘【見表】。但該廈去年7月有低層單位連租約成交,租金回報僅2厘,反映回報率上揚。

綜合中原(工商舖)與市場資訊,近期上環、灣仔、尖沙咀及旺角的乙級商廈,不乏連租約放售的寫字樓單位,按叫價計,回報超過3厘。當中回報率較高的放售單位普遍為建築面積1000方呎以下、樓價低於1000萬元的中細碼物業。

目前放售中的乙級商廈,以尖沙咀帝后廣場一個低層7室單位最吸引,建築面積約368方呎,現時月租1.6萬元,業主以500萬元放售,呎價約13587元,租金回報逾3.8厘。由於單位租約今年才簽訂,租期至2021年第四季,令租務回報可鎖定一段較長時間。

買家主導議價佔上風

至於涉及銀碼較大的單位, 亦有高回報放盤。旺角中僑商業大廈中層4至5室,建築面積約2995方呎,叫價3550萬元,呎價11853元;該單位連每月9.6萬元租約,折合回報約3.2厘。

中原(工商舖)董事總經理潘志明指出,甲級商廈近期租金跌幅較顯著,但業主多屬實力投資者或財團,故減價放盤的例子不多。乙級商廈業主多為「散戶」投資者,若放售意欲大,甚至不惜降低叫價增吸引力;加上現時投資市場已成為買家市場(Buyer's Market),肯出價的買家議價能力佔上風。

甲廈恐跌價最少5%

如買家有意購入連租約單位,須留意現有租約是續租抑或是新簽租約,若原本租客已租用一段長時間,作中長線收租相對較穩陣。他又預期,2020年甲級商廈租售價偏軟,有機會下調5%至10%;乙級商廈則較平穩。

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