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2015年11月23日

黎健基、何智聰

「先租後買」加劇社會矛盾

11月9日,團結香港基金(下稱「基金」)發表的首份研究報告(下稱「報告」),集中討論特首梁振英眼中「重中之重」的土地房屋問題。「報告」提出的房屋政策,主要建議政府推出「補貼置業計劃」(下稱「補置計劃」),明言能協助弱勢社群,回應社會和民生需要,令置業率達致八成……可是,細讀「報告」內容,發現「基金」的鴻圖大計將衍生不少問題,不容忽視。

「補置計劃」建議政府讓新入住公屋的人除可租住公屋之外,還可選擇免補地價購買租住的單位。表面上,「先租後買」能增加基層家庭置業,卻忽視他們的實際情況,變相被迫參與樓宇炒賣,承擔一個難以承受的投資風險。

「補置計劃」建議「離地」

「報告」亦過分理想化基層家庭的經濟狀況,當中引用一個符合入住公屋的2人家庭(2014至15年度2人家庭入息上限為14970元)如何購買一個400萬的「上車盤」的例子,最為值得討論。

「報告」建議,「假設這個2人家庭付出一成首期,以入息上限的一半供30年,年利率2.5%,樓價應為210萬元。因此,政府一個市價400萬元的『先租後買』單位定價為210萬元,其餘190萬元為地價」。

換句話說,經政府補貼後,一個市價400萬元的「先租後買」樓盤定價為210萬元,供款佔入息上限的一半為限,基層仍須供款30年。若該2人家庭真的選擇購買單位,若以「報告」建議的5%首期,即要先付10萬元;以現時2人家庭的資產限額32萬元為限,已須動用大筆積蓄繳付首期。

即使這個2人家庭能解決首期資金,但屈指一算,他們每月(入息上限14970元)只餘7485元應付衣、食、交通、醫療、教育(如持續進修)等各種開支,你教這兩口子如何在物價高企的香港生活?即使他們能夠極度壓縮住屋以外的開支,也未必負擔得起其他費用,再沒餘錢儲蓄。

再者,基層在缺乏勞工保障、工種零散化的處境下,連每月是否有穩定收入也成疑問,遑論動用五成穩定的收入供樓。除了供款壓力之外,基層還須直面樓市價格波動、加息增加供樓成本等問題。基層若抵受不到此類金融市場帶來的波動,隨時未能上流之前已被迫斷供,由零資產變成負上巨債。由此可見,「先租後買」相當「離地」,完全忽視基層的實際處境。

政府如果落實「補置計劃」政策,將會大幅削弱公屋確保最基層人士的基本住屋功能。落成的公屋單位會有一大部分變成永久置業單位,可供出租的公屋單位自然減少,流轉率亦順理成章下降。因此,在輪候冊上較後方的市民等待上樓時間將以幾何級數上升,對新輪候者尤其是單身非長者人士將會進一步更難得到適切住屋的合理權益。「報告」顯然沒有回應以上問題。

況且,「補置計劃」對公屋貧窮戶根本沒有幫助,反而進一步邊緣化其住屋需要。例如長者、綜援戶等居民不可能負擔置業所需的成本,卻要競逐進一步減少的公屋資源,承受公屋市場化帶來的副作用。

事實上,「基金」的思維根本混淆住屋需要等同置業需要,強迫更多人成為樓奴;「報告」提到「鼓勵自置居所,享受物業升值帶來的財富……到老時做逆按揭、買年金,支持退休生活,『以房養老』」,更揭示房屋商品化的本質,扭曲其作為基本社會服務的原則。

公屋功能 必然削弱

老年退休應該通過推行「全民退保」等公共財政政策來達成,若把房屋視作私人投資工具,即使不計算當中風險,也可能造成按揭過後無法贖回樓宇而被迫交還發展商或政府的惡果;而且對於無法置業的長者,既沒房養老,又沒有退保,最終淪為最赤貧的階級,拉闊貧富差距。

「補置計劃」其實承襲自港英政府1987年的長遠房屋策略,強調房屋與經濟產值掛鈎的私產化方針,迫使更多市民參與弱肉強食的大富翁遊戲。出租公共房屋進一步邊緣化,降格為體恤最弱勢的社會福利,忽略房屋為作為公共資產和社會服務的本質——通過政府資源再分配,維護房屋資源的使用價值充分發揮,保障市民穩定住房的基本權益,而不是一味向交換價值傾斜,讓房屋淪為投資者的牟利品。如果重推「補置計劃」,只會繼續拉大置業者與租樓者的差距,造成更嚴重的社會分化。

再者,同一公屋邨既有置業者和租住者,公屋內部的矛盾也會自然產生。除了實務上難以分配屋宇維修和管理的責任之餘,意識形態上也只會更強化最貧窮人士「無樓一族」的標籤,進一步鞏固「置業是金科玉律」的錯誤觀念。

不要忘記,香港同時有一大群既不能置業,又不能上樓的夾心階層,「報告」這樣的建議無疑等同政府資助投資,卻讓「三無」人士陷於水深火熱的境地。政府資助投資,違背住房自用原則,也加深私樓業主與「租置計劃」業主的矛盾。如此多的潛在利益衝突,如何能達致團結香港基金「消弭階級矛盾」的效果?

影子長策會成員、關注基層住屋聯席組織幹事

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