今年《施政報告》中，行政長官李家超宣布為多項樓市需求管理措施鬆綁，包括讓新來港專才置業繳稅時由「先繳後退」的做法，改為「先免後徵」，以及調低港人購買第二層住宅物業的新住宅印花稅稅率至7.5%。特區政府從善如流，接納了包括筆者在內的社會不少人士的意見，為本港樓市「減辣」。然而近日來，新措施引入後本港樓市積弱的局面未有明顯改觀，表現為政府賣地繼續「流標」、新盤銷情不理想、二手樓價續跌且成交量低迷、負資產宗數持續上揚等一系列市場偏冷的指標。筆者從五個方面提出支持理據，希望特區政府密切留意未來樓市走勢，考慮適時推出更積極的樓市政策。
樓價較高位已下調兩成
首先，從歷史教訓來看，每當香港樓市出現恐慌性的大幅下跌，本地經濟都將陷入一段長時間的困難時期。若以反映本港樓市走勢的中原城市領先指數計，本港樓價（151.7，2023年11月24日）已從約兩年前的最高峰（191.34，2021年8月）累計下跌約兩成。股票市場經常引用兩成升跌來作為牛熊分界線，若參照此類分析理論，本港樓市已經或即將進入熊市，意味着未來面臨的下行壓力將有增無減。近日，有國際著名評級機構發表預測報告指出，本港樓市明年再回落最多一成，並提醒若美國利息長期處於4厘以上的高水準，本港未來樓價跌幅可能逾兩成。
有報章分析更認為，比較本港樓價的按季跌幅，再加上樓市調整所持續的時間，當前此輪樓市下跌或可列入本港有統計資料以來的前三甲，僅次於上世紀八十年代中英談判以及千禧年間的亞洲金融風暴及沙士階段。歷史是人類最好的老師，過去兩次樓市大跌對本港經濟的衝擊巨大，相信不少年長人士仍歷歷在目。政府若任由樓市下跌的話，相信經濟萎縮和通縮重現並非是遙不可及的事情。
其次，從經濟處境來看，香港在疫後經濟復甦的力度並不如預期，在去年較低基數的支撐下，政府剛剛公布的第三季度GDP按年僅增長4.1%，2023年全年的GDP增長預測亦被同步調低至3.2%，跌破港府年初預測的區間下限，也低於市場上大多數機構的預測值。進一步看，雖然香港經濟受益於年初以來的通關，令入境旅遊業已有明顯復甦；但與此同時，歐美經濟體等外圍市場疲弱，拖累本港外貿出口的表現持續受挫，加上美國聯儲局在過去一段時間急速加息，令本港資金面臨外流壓力，香港金融機構跟隨上調利息對本港股票和房地產市場的表現構成壓力，透過負面財富效應和實際按揭供款成本增加，嚴重打擊市民的消費能力和消費意欲。
然而，高懸在本港經濟頭上的兩朵「烏雲」，在未來可見的一段時間仍難以「雲開霧散」。國際貨幣基金組織（IMF）在今年10月最新發表的《全球經濟展望報告》中，預測2024年全球經濟增長較今年進一步放緩，僅錄得2.9%的低速增長。近期許多從事外貿出口的港資中小企表示，對明年出口業績回暖不抱太大希望。
樓價下調對經濟引起的效應
同時，金融市場普遍認為，聯儲局將於明年中暫停加息，但要掉頭減息的機會不高，美息高企的情況將在明年得以維持。也就是說，本港的外圍市場環境仍高度不明朗和充滿挑戰，如何刺激本地消費和投資動能，對香港經濟穩定增長尤其關鍵。若明年樓市持續下跌的話，要鼓勵商界增加投資及市民增加消費，難免顯得「強人所難」。
眾所周知，本港不少中小企均須以物業向銀行抵押，才能順利借錢作生意周轉；若樓價持續下跌的話，中小企不僅很大機會被銀行追繳抵押品「差額」，日後再向銀行續借貸款時的難度更會上升。因此，即便是少數經營效益良好的中小企，亦須在未來一段時間留定資金「守門口」，更遑論今時今日許多中小企面對甚具挑戰性的經營環境，根本沒有寬裕的資金做新投資。
另一邊廂，今年香港與內地通關以來，興起港人北上消費的潮流，社會上出現消費外流的聲音。這除了是因為內地產品高性價比和服務質素上佳，對港人產生相當高的吸引力外，亦從側面反映了當下本港不少行業經營困難令打工仔收入受到影響，加上資產價格持續下行所帶來的「身家縮水」，都令不少港人的消費更趨保守，對產品或服務價格的敏感度提高。
樓市不景氣影響賣地及政府收入
第三，從公共財政來看，財政司司長陳茂波此前公開表示，疫後經濟復甦速度較預期慢，基於今年賣地收益及印花稅收入減少，預料本財政年度的赤字規模會高於原先估算，可能超過1000億元，比年初公布《財政預算案》時估算的544億元高出近一倍，財政儲備將進一步下跌至今年8月底的不足7000億元。
事實上，本港財政收支狀況近日來引起社會各界的高度關注，在剛剛過去的立法會大會上討論並通過了一份有關「公共財政政策的檢討」的議案。要改善本港的公共財政狀況，奉行開源節流是政府須遵守的大原則。值得肯定的是，從中長期來看，在搶企業、搶人才等一系列政策取得了不俗進展下，特區政府未來可通過做大經濟塊餅，來增加庫房的稅收。但在可見的未來數年內，要填補賣地收入減少所造成的「空缺」，一些中長期有利增加稅收的措施難免有「遠水救不了近火」之憂。
況且，政府當前正加快推進「明日大嶼」和北部都會區這兩個大型建設項目，其對未來香港經濟結構轉型尤其是發展創科產業至關重要。過往政府及社會在討論財務可行性時，不少分析均建基於未來賣地的收益，如果樓市遲遲走不出低谷的話，上述財務分析的邏輯性和可信度可能因而打折扣。
第四，從內地經驗來看，近年來中央堅持「房住不炒」的總基調，對房地產開發企業實施「三道紅線」的監管要求。中央政府在處理房地產市場發展方面，無論是希望扭轉內地民眾對房地產市場曾出現不理性的單邊上漲預期，還是希望防止一些房地產商過度擴張所造成的潛在金融風險，都有其政策的合理性。然而，當內地房地產市場陷入深度調整，就連一些財務表現相對穩健的大型房地產開發商亦受到行業風險上升的波及，其對整體經濟的影響面牽連愈來愈廣，包括地方政府的財政收入、銀行體系的壞賬風險等。
為此，中央及地方政府在過去一段時間推出了各項穩定樓市措施，包括下調購房首付比例，降低按揭貸款利率，以及放寬外地人購房限制等措施。但暫時來看，內地房地產市場要走出低迷狀況，需更長一段時間。由此可見，香港如果不能夠未雨綢繆，一旦社會對樓市下跌的預期形成共識，其對經濟及金融的外溢影響將會浮現；而政府想在短期內扭轉並不容易，需要比想像中更長的時間，才能夠讓樓市回歸理性的運作狀態。
第五，從港人置業來看，政府一向對調整樓市政策高度審慎，相信一個出發點正是為了照顧港人的居住需求，包括早年推出的「辣招」就是為港人優先提供置業機會。然而，當社會形成了樓價持續下滑的氛圍，其實對鼓勵更多港人增加置業是一個偽命題，反而只會讓更多有能力及有需要「上車」的港人選擇觀望。政府要協助更多港人擁有自置居所，應將政策重心放在興建更多資助房屋，讓基層人士能夠在合理時間內入住公屋，讓部分中產以可負擔價格買到居屋，從而搭建起港人上流的房屋階梯。對於有能力負擔私人住宅的港人來說，要透過引導市場預期、必要時採取適當措施，從而避免樓市的「大起大落」，維持一個相對穩定的樓價波幅，對港人在私人市場置業才是最有幫助的。
基於上述五大維度的理據，筆者建議特區政府未來應密切留意樓市的變化，倘若樓價進一步加快下跌的話，可考慮推出更積極的樓市政策。政府有關部門可提前對各項可能推出的措施進行研究及評估，以充實樓市調控的工具箱，並可因應未來樓價的跌幅，在不同時間點推出力度不等的逆周期措施，避免樓市出現「硬着陸」。
立法會議員、全國港澳研究會理事
