樓市持續下滑之際，行政長官李家超終於在十月發表的《施政報告》宣告寛減辣稅，然而刺激作用微乎其微，市場反應可謂淡如止水。港鐵東涌線延線東涌東站第一期物業發展項目昨天（九日）截標，結果竟然是「零標書」，反應之差令人瞠目結舌。今年以來，政府官地及一鐵一局項目已有五幅地皮流標，計及這次沒有發展商入場競投，流標紀錄增至六次。上一回出現「零」的紀錄，則要追溯至十年前的天水圍天榮站項目。
如果單以《施政報告》在十月二十五日發表後的賣地成績觀之，短短半個月流標兩次。之前一幅地同樣涉及東涌，位處東涌東新市鎮擴展區的東涌第106B區住宅地皮在十月二十七日截標，原本吸引四家財團入標，但出價全部未達到政府的底價，不獲接納，交易告吹。
最新這次流標更加耐人尋味，港鐵十月初，即《施政報告》發表前，東涌東站第一期項目共收到三十二家發展商提交意向書，反映業界並不怎麼悲觀。惟《施政報告》發表後來到截標日，三十二份發展意向書「集體縮沙」，連嘗試落一口超低價博執平貨的意欲也欠奉，顯然對未來投資環境極度審慎。
為了方便識別起見，我們把上次和今次的東涌地皮分別稱作「第一塊東涌地」和「第二塊東涌地」。關於第一塊東涌地，佔地約十一萬方呎，可建樓面面積約四十萬方呎，政府預料可以興建約四百一十四個住宅單位，相當於平均每伙近一千方呎，市場估值約八億至十六億元。流標固然是基於發展商出價太低，而出價太低的原因也許是憂慮基建配套未成熟。業界關注該區排污系統之類基建設施規模不足，儘管地政總署澄清，估算該用地可興建單位數目時，已考慮包括污水處理容量在內的基建設施荷載量，強調要應付該用地興建四百一十四伙，不存在無法克服的問題，可是發展商似乎不敢苟同，卒之各有各計算，地皮賣不出。
第二塊東涌地的流標情況尤其突兀，三十二份發展意向書背後的公司全部打退堂鼓，基建配套未成熟只屬次要憂慮，關鍵是發展商鑑於前景黯淡而覺得無利可圖。會德豐地產主席梁志堅坦言，沒有入標主要原因是「計唔掂數」及「做開荒牛」。他解釋，除了前期費用十一億元外，中標財團要興建約八萬方呎商場、地庫及停車場，但全部無償交予港鐵，所以每方呎地價成本高達三千至四千元，還未計及建築成本及息口因素，日後「只賣住宅係唔夠」。中原測量師行執行董事張競達認為，如果樓價不上升，可能只是微利，還要分紅予港鐵，發展商寧願放棄入標，「難聽說句是『執死雞』都不做」。
賣地流標再流標，加上樓宇買賣輪番出現勁蝕個案，例如近日藍籌屋苑觀塘麗港城一個五百多方呎單位以五百三十八萬元易手，業主持貨四年跌價逾百分之二十六，反映《施政報告》的減辣措施無助於救市。評級機構標準普爾日前發表報告，預料香港樓市明年將經歷困難的一年；在經濟增長動力疲弱、利率高企及供應過剩的情況下，明年樓價將再跌百分之五至百分之十，一旦美國利率長期處於四厘水平，不排除樓價錄得兩成跌幅。
既然不痛不癢的減辣措施波瀾不興，那索性撤銷所有辣稅又如何？這個問題應交給李家超及其管治班子認真思考，財政司司長陳茂波也該檢視一下他所說的「政府調整相關措施後市場反應較為冷靜其實是好事」，究竟好在哪裏。
莫說香港，內地樓市亦堪憂。著名經濟學家、春華資本集團創始人胡祖六分析，現在中國的企業家不是低調就是「躺平」，因為大家不確定中國領導層是否真心要推行那種曾經令中國受益良多的改革。胡祖六指出，內地面臨艱巨挑戰，特別是持續的房地產危機，需要中國真的致力於法治和市場改革，重新燃起企業家的鬥志。
挽救香港每下愈況的樓市，必不可少的亦是鬥志，包括地產發展商入標競投土地的鬥志。第二塊東涌地錄得「零入標」，無異於響起警號，撤辣可能尚不足夠，甚至不妨改革賣地條件，消弭商界「計唔掂數」的猶豫，置業者「愈平愈唔買」的忐忑。
