昨天的《施政報告》有關土地房屋提量、提速、提效、提質的措施相當多，大概可分為3類。第一類是繼續或加大力度推行上屆政府的工作，例如建立土地儲備、着手發展棕地和完成發展綠化地帶的研究、精簡法定和行政程序，拆牆鬆綁、引進MIC技術興建公屋，加快造地和建屋速度、將標準化補地價安排擴展至新發展區以外的新界農地，以及方便市區急需重建的舊樓統一業權而修例將法定強拍門檻再降低等。不過，去年林鄭特首《施政報告》宣布修訂《新界條例》，降低祖堂地出售門檻的建議，李特首卻沒有提及。當前政府求地若渴，修例建議有助新界北部都會區土地規劃和發展，又獲鄉議局支持，如此重要的建議，《施政報告》卻不見其蹤影，只低調地在附同的《政策措施》指政府會繼續檢討，未言完成時間目標，是否遇上困難，就要留待立法會議員追問當局了。
第二類措施是舊酒新瓶，包括將林鄭引進的「過渡性房屋」計劃變相以「簡約公屋」計劃取代，在5年內興建約30000個單位，並將「簡約公屋」建屋量與傳統公屋建屋量合併計算，加上「公屋提前上樓計劃」，藉此達至「公屋綜合輪候時間」由現時6年到2026至27年度縮減至4年半的目標。另一項「舊酒新瓶」措施是推出先導計劃鼓勵私人發展商參與興建資助出售單位。《施政報告》指此是全新計劃，但筆者卻看不到這計劃跟1979年至2002年期間推行的「私人機構參建居屋計劃」（PSPS）有何重大區別，唯一特別之處是政府鼓勵發展商申請改劃他們擁有的土地興建居屋。由於在可見將來土地價值貶值機會不大，雖然今天的商業機構背負着ESG（環境、社會、管治）責任，要他們放棄龐大的售樓利潤去興建居屋而不提供實質誘因，似乎是有點「離地」的想法，上屆政府提出利用部分私人土地發展資助房屋的「土地共享先導計劃」至今聲沉影寂，今屆政府就此亦無多言，正好反映了發展商與政府對合作誘因足夠與否的估量出現重大落差。
《施政報告》又表示會提高土地房屋供應的透明度，筆者對此非常歡迎。李特首說《施政報告》的內容要為港人帶來希望，但過去政府發放的土地房屋供求資訊，量與質皆有很大的改進空間，唯一全民皆知的就是令人失去希望的冗長公屋輪候時間。《施政報告》公布政府會定期公布未來10年可供發展土地供應和公營房屋供應預測，其實特區政府成立初期也曾嘗試制定和公布滾動式的5年土地供應計劃，但只是維持了兩年便由於各種原因放棄，今屆政府算是重拾正軌。
第三類措施是半新半舊。過去政府賣地條款有時會要求發展商興建一些社區或基建設施，《施政報告》首次提出以試驗形式要求發展商預留一定數量的單位支援「青年宿舍計劃」。發展商一般對混合式發展有保留，投地價錢也會有所調整，試驗成功與否很視乎政府與發展商對地價的評估是否有很大落差。此外，繼政府在私人樓宇用途的賣地條款指定最低實用面積後，所有於2026至27年度起落成的資助出售房屋一般實用面積將不少於26方米，新落成公屋的室內樓面面積亦會相若，為房屋提質向前走了一步。
總的來說，《施政報告》有關增加土地房屋供應的措施，雖未帶來震撼，但至少予人穩打穩紮、不奢言的印象，在提效、提速、提量三方面都定下一兩年便會見真章的指標。不過《施政報告》的措施能否如期兌現，除了執行官員的承擔，還要發展商、土地業權人、私樓小業主、炒家、保育團體以及受土地用途改變或舊樓重建影響的商戶和市民的理解，互相包容，才能做到「同為香港開新篇」。
地政總署前署長
