本港樓市未擺脫下行周期，二手樓價指數今年來跌幅已擴大至約15%，以去年8月高位計更挫17.6%。摩根大通董事總經理及亞洲地產研究主管梁啟棠表示，自2009年美國量化寬鬆後，本港樓價累漲八、九成，現時回調一成多不算大跌。他估計，聯儲局本月會加息0.5厘，往後放慢至每次上調0.25厘，屆時市場氣氛將轉好，預測明年4、5月小陽春期間，樓價較高位下滑25%後，即較現價跌多8%見底，明年下半年反彈幅度則視乎通關後有多少額外購買力來港置業。
供款負擔仍高 不宜撤辣
梁啟棠指出，今年房地產市場，尤其是住宅市場出現逆風，主因美國息口加幅較預期快，加上第五波疫情期間防控措施嚴厲，以及上半年有逾10萬勞動人口離港。他相信，明年拖累樓價下跌的因素會逐漸消退，市場預期利率加幅將放緩，中港防疫措施朝向好方向轉變，而且人口流失的最差情況已經反映，疊加《施政報告》提出吸引人才措施，即使市況未必大幅改善，但最壞時期已過去，估計明年上半年樓價只較現時跌多8%。
本港樓價過往被內地買家炒起，其購買力不容忽視，梁啟棠說，2019年之前，內地買家佔成交約13%，2020年中降至約7%，過去兩年半居港內地人置業需求增加，縱使缺乏外來需求，內地買家佔比仍增至13%。
這意味一旦通關，過去少了的6%外來需求可望回歸，現有需求連同額外購買力，不排除內地買家比例將攀升至19%，利好樓市。
政府多次重申現階段無意撤銷樓市辣招，梁啟棠亦認為減辣可能性不大，因政府調整樓市措施時不會只看樓價，也要考慮樓市對金融系統的影響，故除非樓價跌勢波及銀行體系，否則出招機會較低，況且目前置業負擔水平仍偏高，樓價上升會削弱本港競爭力，該行認同不適宜放寬辣招。
商廈租金視乎經濟復甦
談及寫字樓市場，梁啟棠稱，儘管與內地通關未有時間表，但相信會朝放寬方向前進。
然而，通關不代表大量公司來港設辦公室，寫字樓租賃需求仍取決於經濟復原速度，未來3年有多近600萬方呎供應，勢影響租金表現；中環寫字樓租金下挫了30%，估計已見底，明年將持平；九龍東及長沙灣租金明年全年可能會跌5%至10%；中環與九龍和灣仔的租金差距收窄，可望吸引租戶重返中環。
問到收租股租金收入減少會否影響派息，梁啟棠說，現時租金平均便宜約10%，但租約攤分3年至10年，對現金流影響輕微，加上地產商並非全數收入用於派息，相信有緩衝空間維持穩定的股息；房託方面，若寫字樓比重較高，分派或有壓力，而大規模零售商場房託的加租幅度愈來愈快，料明年社區商場租金可加5%，未必有分派壓力。
零售方面，他坦言本月零售表現頗具挑戰，因去年同期零售業總銷貨價值達333億元，基數較高，而本月多了港人外遊，會造成干擾；由於今年首4個月基數低，料明年初零售表現不至太差，全年整體將會持平，零售商仍需要多一年時間喘息，租金對收入比已由30%跌至不足20%，估計進一步降至15%水平左右後才會加租；市場等待通關後零售業迎來升浪。
採訪：陳遠威
