澳門整體樓價自2018年見頂後，5年間回落17.6%，氹仔期內跌13.3%；整體交投萎縮逾七成，氹仔則大減63%。澳門政府今年4月底全面撤銷樓市辣招後，發展商為去庫存及搶佔釋放的購買力，不惜劈價散貨，氹仔部分一手貨尾3至4年間貶值逾兩成，區內一個全新樓花入場價僅257萬港元，平絕全城。交通基建比澳門半島更多元化的氹仔，生活配套完善，加上路氹城多采多姿的旅遊設施，又接近橫琴口岸，城市發展邁向高質量，文旅氣息濃厚，已成新一代喜愛擇居的地點，樓價料有支持。
澳門政府有見樓市交投明顯萎縮，買賣由2018年逾萬宗，大幅倒退至2022年及2023年不足3000宗，情況嚴峻，終於在今年4月20日起全面撤銷實施了14年的樓市辣招，包括「取得印花稅」、非本地居民置業的「額外印花稅」，以及購買單位兩年內轉售的「特別印花稅」。澳門及非澳門居民的物業按揭成數上限統一為70%，同時取消壓力測試。現時無論海外人士或本地人，在澳門置業只須繳付不動產移轉印花稅、憑單印花稅、公證手續費、公證書印花稅及登記手續費。
濠尚餘貨3年賣平28%
澳門樓市撤辣後，的確釋放了購買力，買家以本地自住客為主，交投多集中在一手樓，主要是發展商貨尾積壓已久，為求以價換量，樓價普遍有10%至30%折扣優惠，形成一手旺二手弱格局。其中氹仔藍籌屋苑濠尚，貨尾折扣率高達27%，吸引同區換樓客入市。項目位於氹仔中心區廣東大馬路，由8座逾40層高大廈組成，提供1775伙，2019年入伙。濠尚2016年12月首度發售，由去年至今年3月，每月平均只有數宗成交；今年4月撤辣後交投開始回升，5月更暴增至41宗，成為當月澳門十大成交量屋苑之首，平均呎價12439元（澳門元．下同）。
參考中原數據庫資料，濠尚5座中層B室貨尾，面積1638方呎，今年6月以1386萬元售出，呎價8462元。翻查資料，同座同室一個亦位於中層的單位，2021年8月造價高達1933萬元，呎價11801元，反映近3年間物業跌價28.3%。
區內入伙約5年的天晉，2座低層F室貨尾，面積678方呎，今年2月以585萬元賣出，呎價8628元。同座亦是位於低層F室一個單位，2020年4月以775萬元易手，呎價11431元。以此對照，天晉4年間跌價190萬元或24.5%。
大盤熱銷 兩成買家Full Pay
第一太平戴維斯澳門區董事總經理廖沛霖表示，澳門近年幾乎沒有大型新盤出現，現時市場上的一手單位，大部分是早年囤積的貨尾，又或者是小型項目。根據土地工務局最新建築數據，截至今年第一季，澳門興建中的住宅項目有49個，氹仔只佔2個，涉及726伙，其中位於中心區的翰林．雋峰便佔717伙。氹仔自2019年開賣路氹城的銆海灣後，便沒有大型項目推出，相隔5年終有大盤應市，為翰林．雋峰。廖沛霖指出，項目於開售72小時內速沽近160伙，屬近年罕見，近兩成買家選擇全數支付，亦是近年新盤中少有，反映不少市民有充足資金，同時政府全面撤辣釋放了購買力。
面積僅7.9平方公里的氹仔，只比香港最小的地區油尖旺（6.99平方公里）大一些，原為島嶼，現已和路環及路氹城連成一體，城市發展邁向高質量，文旅氣息濃厚。原設於氹仔的澳門大學已搬到橫琴島，舊校區部分樓宇現由三所大學經營。南面填海所得的路氹城，是澳門一大旅遊熱點，有多家國際級度假式酒店，包括澳門威尼斯人度假村酒店、新濠天地及澳門銀河等，尚有澳門科技大學、澳門蛋（2005年東亞運動會場館之一）及路氹金光大道。
城市規劃更勝澳門半島
氹仔的交通基建比澳門半島更多元化，除有基本的巴士行走區內外，也有來往香港與氹仔的輪船客運及澳門國際機場。橫琴口岸澳門口岸區乃澳門通往內地的第二條陸上通道，透過蓮花大橋把路氹城和珠海橫琴島連繫起來。輕軌亦率先落戶於氹仔，由氹仔碼頭站至海洋站共11站，去年延伸至澳門半島媽閣站，而連接橫琴站的工程預計今年11月竣工，未來將對接珠海與橫琴的珠機城軌。
路氹城創造大量職位，除了是支持氹仔樓市的一大功臣外，氹仔交通基建及城市規劃更勝澳門半島，生活配套自給自足，亦吸引新一代擇居，令住屋需求增加。
氹仔主要分為六區，分別為氹仔中心區、海洋及小潭山區、大學及北安灣區、北安及大潭山區、氹仔舊城及馬場區，以及澳門大學新校區。區內住宅成交主要集中在氹仔中心區，參考澳門財政局資料，氹仔中心區去年有484宗買賣，佔氹仔整體成交近八成；今年6月更飆至206宗，佔氹仔整體95%。氹仔中心區6月份樓價每方米104036元（呎價約9665元），樓花每方米133081元（呎價約12364元）。
中原澳門資料顯示，氹仔中心區大型屋苑濠庭都會二手呎價創近年新低，7座中層A室，面積2503方呎，最近以1189萬元易手，呎價低見4750元。
參考首選地產資訊網，氹仔中心區現時二手放盤有約30年樓齡的泉亮花園，一個高層單位，向東南，面積588方呎，2房間隔，叫價535.6萬元。圍繞氹仔中央公園而建的濠景花園，規模龐大，樓齡逾20年，百合苑中層E室，面積585方呎，2房間隔，叫價657萬元。
文：楊淨
