香港樓價距歷史新高只尚差一小步，鄰埠新加坡樓市已率先破頂，當地一個新樓盤呎價更達3萬港元。獅城疫情尚未完全平伏，每星期仍有逾百宗確診，樓市卻逆勢堅挺，主要有三大啟示。首先，美元過去15個月兌坡元貶值近10%，在聯繫滙率機制下，從港元角度看，很多資產都顯得愈來愈貴。其次，近兩年香港局勢動盪，不排除部分企業及區域富豪由港遷星，為當地樓市帶來動力。最後，這亦反映就算星洲逾80%人居於組屋，也不一定會損害私樓價格。
自從去年3月份美國疫情大爆發，美國聯儲局推出「無限QE」救市，至今短短15個月間的放水規模（按M3及聯儲局資產負債表計算）更勝於2008年至2019年N輪QE總和，可見洪水有幾洶湧。這亦促使美元節節貶值，美滙指數由去年3月份接近100點高位，到目前跌穿90點，累瀉逾10%，意味美元兌世上大多數主流貨幣（包括歐羅、英鎊、日圓、人民幣）皆「水瓜打狗」。
港元隨美金急貶唔見使
港元因應聯滙機制緊盯美元，自也難免急貶。誠然，面對疫情重創本港外向型經濟，這輪港元貶值未必是壞事（相當於全港「集體減薪」共渡時艱，但比起nominally減人工，對市民心理及社會穩定衝擊較小）。不過從財富角度出發，以港元為單位看待很多資產（包括本港及海外物業），都會顯得愈來愈貴。例如近月不少家庭移民英國、加拿大或台灣，大家都抱怨港紙「愈來愈縮水」，每遲一個月「換錢」或在當地買樓，便發現港元滙率再跌一截。
昨日有新聞指出，新加坡一個市區最新分層豪宅樓盤平均呎價逾3萬港元，跟香港黃竹坑港鐵站新盤相若（獅城該項物業位於湯林生路，屬傳統二線豪宅區，距離地鐵站較遠，駕車往中央區CBD約需15分鐘，有點像港島跑馬地），令不少港人訝異「原來新加坡樓都咁貴」，其實部分原因關乎在過去15個月，港元兌坡元貶值了接近10%。
當然，就算撇除滙率因素，新加坡樓市本身也氣勢如虹。根據獅城地產代理聯會每月公布的SRX私人住宅樓價指數（相當於香港中原指數），當地樓價於去年初新冠疫情爆發後一度受壓，SRX指數2020年2月份跌至190.7點低位，但同年9月份開始急劇反彈，到今年5月份升至204.2點，連續8個月創新高。
事實上，作為跟香港相似的細小而外向型經濟體，新加坡未能幸免於疫災打擊，去年GDP收縮5.8%，今年首季僅輕微反彈0.2%，某程度上比香港更疲弱（本港去年GDP倒退6.1%，今年首季反彈7.8%），主要由於星洲經濟更依賴外貿。不過，近兩年香港局勢動盪，單從公開新聞可見，部分企業把總部或亞太區辦事處從香港搬往新加坡，料可為該國樓市注入額外需求。畢竟外來企業僱員沒資格住組屋，只能租樓或購買私樓。
同樣值得留意，除了企業外，新加坡也受到一些富豪垂青。舉例說，香港和新加坡向來是印度富豪喜愛的兩個境外居住地點，單計香港就有接近4萬印度人長期居留，屬僅次於白人（約6萬）的第二大外國族裔群體（撇除外傭）。隨着中印關係緊張（去年9月接近「開戰」），不排除部分印度富豪考慮從香港遷居星洲。
與此同時，近來歐美地區「歧視亞裔」情況日益嚴重，華人更在政策和民間層面備受雙重針對（例如政府對華人留學、就業和定居的審查愈來愈嚴格），部分人被迫考慮回歸亞洲，除了香港外，新加坡亦是潛在「受惠」地點之一。
組屋佔比大 無礙私宅旺
最後，新加坡組屋政策全球馳名，目前多達82%人口居於政府組屋（大約九成屬自有業權），得以安居樂業。港府近年提出把公營和私營房屋供地比例由「六四」提升至「七三」，期望讓居於公營房屋（包括公屋和居屋）的人口由45%增至六成以上，很明顯是向獅城組屋政策取經。就連中央政府亦對星洲模式甚為推崇，各大小城市正在逐步增加公營房屋供應。
各地土壤有異，新加坡模式是否萬靈丹尚存爭議（例如有指公營房屋買賣不及私樓便利，不利於資源運用及人口流動效率），不過香港走向這條路似乎已成朝野共識。投資者及業主們最關注的，當然是這種轉向對私樓樓價有何影響。觀乎「組屋祖師爺」新加坡情況，segment很清晰，似乎不必太擔心。畢竟有錢人肯定想住私樓豪宅，外來expat則沒資格住組屋，只要一個城市能繼續吸引富豪及外來企業，私樓市場定有支撐，隨着新增供應減少，還可能變得更加吃香。
(編者按：高天佑著作《中產必須死》現已發售)
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