美國連番加息拖累樓價在去年中高位出現調整，業界及專家普遍認為今年會繼續向下，有投資銀行點名看淡美國4個城市樓價，包括加州聖荷西(San Jose)，預計會由高位大瀉逾25%。然而貴為全美樓價最高的聖荷西，並非浪得虛名，皆因有科技巨擘雲集的矽谷撐腰，居民收入水平高於全國，氣候宜人，並獲選為加州最佳居住城市首位。優點那麼多，樓價回落反而是更好的入市時機，有意在美國置業人士，可靜候機會撈底。
目前美國聯邦基金利率已上調到5厘至5.25厘，加上中美貿易戰及俄烏問題僵持，全球經濟活動備受困擾，為前景帶來不確定性，美國通脹要回落至2%的目標仍有很長過程，市場一般相信加息周期可能較預期長，這無疑會對樓市帶來衝擊，因此業界及專家多看淡今年美國樓市，料有5%至10%跌幅，惟重演2008年環球金融海嘯般崩潰的機會不大。因為現時的業主大多財務穩健，出現骨牌式斷供及劈價散貨的可能性甚低，同時新屋動工量自2008年開始驟降，至今仍處於低位，足以支撐樓價。
高盛唱淡樓價料高位瀉25%
不過，投資銀行高盛今年初點名看淡美國4個城市的樓價，包括加州聖荷西和聖迭戈，得克薩斯州奧斯汀及亞利桑那州鳳凰城，估計今年樓價會從2022年的高位滑落超過25%，主要是加息將引發一連串不利樓市的情況，如斷供、負資產等，直指上述4個城市樓市已經過熱。
新上任的聖荷西市長Matt Mahan則大派定心丸，他說：「聖荷西先前樓價飆升，部分公司過度擴張，目前只是調整到正常水平，儘管大型科技公司在裁員，亦同時有初創企業在本市開業，整體經濟韌性仍很強。」
業務包括新聞、排名和分析的美國媒體公司U.S.News & World Report（USNWR），最近發表2022至2023年美國最宜居城市排名，其中聖荷西位列第13位。報告選取美國150個人口最多的都市，就價值、居住、就業及生活方面等多個範疇作出分析，甄選出最好的居住地。該公司統計了加州最佳居住城市，聖荷西榮登榜首；在生活質素最佳城市中則名列第四位。
位於三藩市灣區南部的聖荷西，隸屬聖克拉拉縣（Santa Clara County），為縣政府所在，是加州第三大人口城市，僅次於洛杉磯和聖迭戈。聖荷西歷史積澱達246年，曾是西班牙的殖民地，以農業為主，屬加州第一個首府。上世紀五十到六十年代，政府為應付人口擴張和經濟急速成長，聖荷西漸漸成為三藩市和後來七十年代矽谷的居住社區。
人均收入全美水平兩倍
隨着高科技公司在八十年代和九十年代移入，聖荷西逐漸成為矽谷的商業和研發中心，因而有矽谷首都之名。亦由於此，聖荷西的經濟隨着矽谷高科技產業周期性的成長和衰退而波動，經歷過九十年代末的榮景，也捱過千禧年科網泡沫爆破帶來的衝擊。
今天的聖荷西依然是富裕城市，人均收入是全美水平的兩倍，兼且是美國生活指數之冠，樓價不斷攀升是最大原因。這裏是美國打工族收入最高的地區之一，逾1000人以上規模的企業達25家，包括Adobe系統、思科和eBay等公司總部，惠普、IBM、日立、Ericsson和Yahoo等企業的重要辦公室和研發基地，成為聖荷西吸引眾多人才擇居的因素之一。另一原因是聖荷西的氣候宜人，由於三面環山，阻擋大部分水氣進入，故全年大多數日子是晴天，未如三藩市的霧氣及溫度起伏大。
聖荷西屬多元文化城市，亞裔人口佔37%，當中越南裔最多，華人佔比亦不少，該區不僅有中菜館和華人超市，甚至電視台每晚都會播放中文新聞和華語電視劇。
美國地產代理Compass今年3月發表加州聖克拉拉縣樓市概況，1月樓價中位數按年大幅回落14%至148萬美元（約1154.4萬港元）。聖克拉拉縣住宅交投集中在聖荷西，Compass資料顯示，去年該縣逾1.3萬宗住宅買賣，聖荷西佔52%，約達6873宗。論樓價則以Los Altos Hills最高，去年樓價中位數552.5萬美元（約4309.5萬港元），聖荷西最貴地段Almaden Valley樓價中位數為225萬美元（約1755萬港元）。
Compass統計，今年1月聖荷西2房分層樓價中位數最貴為西區的Willow Glen，報84.5萬美元（約659.1萬港元），市中心76.4萬美元（約595.9萬港元）。Almaden Valley因為甚少分層單位供應，因此沒有這方面的數據，其5房獨立屋價格中位數為257.5萬美元（約2008.5萬港元），較Willow Glen的229萬美元（約1786.2萬港元）為高。
據地產網站Zillow資料，聖荷西今年4月整體樓價中位數報129.7萬美元（約1011.7萬港元），按年跌6.7%，較2022年6月的新高141.2萬美元（約1101.4萬港元），下挫8.1%。若按高盛預測聖荷西樓價會由高位回落25%計算，則要跌到105.9萬美元（約826萬港元）始見底，即尚有逾一成的下跌空間。聖荷西期內分層樓價中位數74.2萬美元（約578.8萬港元），按年變化不大，較去年6月高位75.9萬美元（約592萬港元），則挫2.2%。獨立屋價格中位數由同期高位149.6萬美元（約1166.9萬港元），滑落到今年4月的138.2萬美元（約1078萬港元），跌幅7.6%。
西區分層逆市新高價
聖荷西市中心4月整體樓價中位數為100萬美元（約780萬港元），按年跌8.2%，較2022年6月的新高110.2萬美元（約859.6萬港元），下挫9.3%。期內分層樓價中位數81.9萬美元（約638.8萬港元），較去年5月高位挫6.2%，獨立屋價格中位數108.7萬美元（約847.9萬港元），比去年6月高位低8.8%。
聖荷西西區4月整體樓價中位數182.6萬美元（約1424.3萬港元），按年跌7.8%，較2022年6月的新高200.6萬美元（約1564.7萬港元），下滑約9%。期內分層樓價中位數85.3萬美元（約665.3萬港元），對比去年5月高位再升0.4%，抗跌力表現出眾，獨立屋價格中位數192.1萬美元（約1498.4萬港元），相比高位低7.4%。
文：楊淨
