論投資日本樓市，目光大多放眼於東京及大阪，位於九州的福岡市近年發展亦不俗。根據最新的日本地價統計資料，福岡市按年升幅達9.6%，為全國之冠；在日本城市吸引力排行榜中，福岡市躋身第四名，當中經濟領域高踞第二。物以罕為貴，該市超過20層的住宅不多，近年每有這類物業開售即出現搶購潮，特別是中央區，愈貴愈有市場。福岡市中央區轄下的地行濱，受惠填海發展，多項設施令其變身時尚地帶，惟可發展住宅地皮短缺，新盤難求，現時超高半新住宅二手價165萬港元可入場。
日本福岡縣首府福岡市，為九州最大都市及政治、經濟、交通中心，也是大阪以西人口最多的城市。福岡市有7個行政區，面積最細的中央區只有15.4平方公里，卻是日本除東京和大阪之外，唯一人口密度超過每平方公里1萬人的行政區，是福岡城遺址、福岡市政府及市內最主要的商業地帶天神區所在。
近天神站地皮呎價1.3萬冠全縣
日本主要發展商之一「森大廈」旗下的研究機構「森記念財團都市戰略研究所」，就經濟、交通、自然環境、居住環境、文化及研究開發共6個領域、86個指標，對日本136個城市（不包括東京23區）進行的「都市特性評價」報告，評估各市的吸引力。在2023年排名中，福岡市回落1級至第四位，在經濟領域跳升3級至第二位，居住環境及交通領域維持在第三名。
日本國土交通省在今年3月26日公布最新的公示地價，2023年1月1日至今年1月1日福岡縣住宅平均地價按年升幅為全國第二高，達5.2%，僅次於沖繩縣的5.5%。期內福岡市住宅平均地價每方米21.72萬日圓（呎價約1009港元），在各都道府縣中排第六位，按年升幅則達9.6%稱冠。
福岡縣各區中，以福岡市中央區地價最貴，每方米約49.97萬日圓（呎價約2321港元）；次高是部分為填海地的早良區，每方米約23.09萬日圓（呎價約1073港元）。中央區目前最貴的地皮位於地鐵天神站附近，每方米約278萬日圓（呎價約12913港元），按年升14.9%。
上班族韓留學生刺激租務
福岡市人口不斷增加，土地價格和建築材料價格飆升，同時不少海外人士染指當地住宅，樓價過去10年反覆向上。綜合當地多家媒體資料，福岡市今年1月一手一戶建（獨立屋）住宅平均價格4666萬日圓（約233萬港元）。由2013至2022年間這類住宅平均價格由2671萬日圓（約134萬港元），攀升至4304萬日圓（約215萬港元），累升約61%。
經營日本住宅買賣的代理行卓傑日本不動產高級區域經理黃偉豪指出，近年香港人投資日本房地產有增無減，首都東京及大阪是熱門之選，但福岡住宅的性價比更高，房價漲勢也令人滿意。
福岡離上海及南韓非常近，是連接九州島與本州的交通樞紐，又是日本通往朝鮮半島與中國大陸的交通要地。近年不少九州地區的居民湧到福岡打工，還有來自南韓釜山的留學生，對福岡住宅租務市場有一定需求。黃偉豪稱，福岡樓價大概是東京的三分之一，租金回報可達5至6厘，高於東京的2至3厘。此外，福岡可作住宅發展的地皮匱乏，形成求過於供現象，特別是一手市場，如中央區每有新盤推出，很快沽清。
中央區新高廈 10人爭購1伙
福岡市中央區近年新建的高層住宅，造價不乏超過1億日圓（約500萬港元）。位於天神區的ONE TOWER，23層高，剛於今年3月入伙，153伙在2022年開賣迅即沽清，熱門戶型出現逾10人爭奪1伙，其中頂層複式3房單位，面積約1500方呎，以逾2億日圓（約1000萬港元）成交。
大濠公園附近的Grand Maison Otemon The Residence，21層共69伙，亦於今年初落成，在2022年8月發售，迅速賣出九成，最高售價2.8億日圓（約1400萬港元）。
中央區西北面的地行濱及毗鄰的早良區海岸，於1982年開始填海造地，為日本1990年代以後眾多都市海濱開發計劃的先驅，曾是1989年亞洲太平洋博覽會的會址，場地之後以海濱百道區之名發展及建設，現已成為時尚的海濱都市。福岡市綜合圖書館、福岡市博物館、多功能體育館福岡PayPay巨蛋、電台及電視廣播公司RKB每日放送總部、西日本電視台總部等陸續落成，面向博多灣的百道海濱公園，人工沙灘長達2.5公里，環境優美，為周邊現代化建築增添閒逸氣息。
由於海濱百道區與福岡機場「水平表面」限制區有一段距離，建築物高度限制相對寬鬆，因此海濱百道區是福岡市為數不多可建高樓的地段，其中有234米的福岡塔為全市最高建築物，M Tower及西日本電視台總部均達100米，希爾頓飯店高143米，而近年落成的綜合項目The Parkhouse Fukuoka Towers的兩座住宅大樓為100米高，是區內最高的住宅。
地行濱為潮流消費娛樂熱點
黃偉豪指出，海濱百道區的建設令地行濱住宅價格水漲船高，連同緊接的小區地行，現時都缺乏住宅地皮發展。按日本國土交通省對地行濱土地的估值，鄰近韓國領事館的一幅地皮，每方米39.5萬日圓（呎價約1835港元），按年升9.7%；地行近地鐵唐人町站的一幅地皮，每方米96.4萬日圓（呎價約4478港元），按年漲13.9%。黃偉豪說，近年當地推出的一手住宅，特別是分層類別，很快便被本地人吸納，海外投資者可說是無緣染指。當中三菱地所集團發展的地行濱綜合項目The Parkhouse Fukuoka Towers，兩座27層高豪宅分別於2019年12月及2020年12月入伙，是區內唯一超過20層高的住宅，合共584個單位，一手早已沽清。
地行濱不大，單是福岡PayPay巨蛋、公園、醫院及多項市政設施便佔了大半面積。福岡PayPay巨蛋為多功能室內體育館，是日本「五大巨蛋」之一，可容納3.85萬人。巨蛋南面的大型購物中心MARK IS福岡Momochi，是三菱地所集團核心商業品牌MARK IS第三家門店，於2018年11月開業，為福岡市西部最大的商業設施，4層高流線型建築約4.8萬方米（約52萬方呎），提供逾160家商店，服飾、雜貨、藥妝、親子樂園、超市及餐廳盡在其中。購物中心2樓有行人天橋連接福岡PayPay巨蛋及BOSS E．・ZO FUKUOKA。
BOSS E．・ZO FUKUOKA是集運動、美食及藝術於一身的體藝場所，多項娛樂及體能運動設施包括100米長的圓管形滑梯、懸吊式軌道飛車，以及結合VR、AR與體感裝置技術的創新玩意等。各項迎合潮流的設施，為地行濱增值不少。
地行濱住宅區主要集中在西南角，以一戶建為主，特別之處是大韓民國駐福岡總領事館及中國駐福岡領事館，分別鎮守住宅區兩旁。
區內交通配套完善，有巴士往返區內外，到繁忙的博多車站約20多分鐘車程；地行濱位處地鐵唐人町站及西新站之間，約10多分鐘步程。西新站附近的商店街，有售賣民生日用品店舖及傳統小食。
文/圖：楊淨
