受惠低利率及日圓貶值等因素，日本樓市近年表現在亞洲以至全球都居於前列。據調查報告顯示，日本兩大主要城市東京及大阪的整體樓價，在去年下半年分別按年上升7%及12%，優於大部分亞太區城市。業界預期，住宅租售需求持續殷切，今年東京及大阪的租售價將依然有不俗升幅，最少上揚5%至10%；個別可作民宿的住宅，租金料有15%強勁增長。
萊坊早前公布《亞太區住宅市場回顧》報告，分析區內25個主流住宅市場在2023年的表現。去年下半年亞太區平均住宅樓價，與2022年下半年作比較，按年上升4.5%。報告覆蓋的25個城市中，有21個城市樓價錄得按年升幅，其中大阪上漲12%排第四位，東京升7%排名第九位，表現均跑贏大市；同期香港樓價卻下滑6.8%。
京阪樓價升幅打入亞太區十大
2023年日本二手住宅成交量保持穩定，首都東京最為突出，全年分層住宅有近2萬宗買賣，平均樓價大漲9.8%。
據東日本不動產流通機構進行的「每月市場觀察」報告顯示，東京去年每月都有超過1300宗二手分層成交，全年累計共19465宗買賣，比2022年多3.2%。東京2023年12月底的二手分層平均成交價為5892萬日圓（約306.4萬港元），按年升9.8%；平均呎價約9.2萬日圓（約4784港元），按年上漲6.6%。
反觀大阪的二手分層交投則微跌，去年有8952宗，相對2022年的9078宗，減少126宗或1.4%。不過，論二手分層樓價升幅，大阪表現則較東京佳，2023年12月底平均成交價3209萬日圓（約166.9萬港元），較2022年12月底的2908萬日圓（約151.2萬港元），彈10.4%；呎價更按年大漲12.5%，至約4.5萬日圓（約2340港元）。
大阪二手分層交投 量跌價漲
上述兩大城市住宅租金連升3年。參考日本房地產調查公司東京KANTEI數據，去年12月底東京都分層住宅平均呎租375日圓（約19.5港元），按年急漲7.5%。資料顯示，2021年東京都分層住宅平均呎租全年升1.9%，2022年增幅更只得0.6%，可見去年升勢特別凌厲。
大阪府於2023年12月底的分層住宅平均呎租約228日圓（約11.9港元），去年全年租金有5%漲幅。當地租金在2021年及2022年的全年升幅，分別為0.3%及8%。
星港投資者 通關即入市
FMI至匯投資行政總裁及創始合夥人李丹翔指出，日本自從2022年10月全面解除旅遊限制後，旅遊業迅速反彈，帶動經濟增長。近年日本利率長期處於低水平，加上滙率偏軟，適逢開關，來自新加坡及香港等的外地投資者把握機會加快入市日本物業，令樓價持續向好。
雖然今年日本或會擺脫近年的負利率走勢，但李丹翔強調，日本是一個保守的國家，不會如美國般一年內連番加息去遏抑通脹，故此今年加息幅度只會相當輕微。
李丹翔並指出，本土用家需求強勁，海外投資者又持續湧入，加上地價揚升、建築材料成本增加和缺乏建築工人等因素，相信日本今年樓價會繼續向上，東京料有5%至7%增長；大阪受賭場及世博概念刺激，升幅或高見一成。
日本住宅租金去年彈升力度大，李丹翔分析，主要受多方面利好因素刺激。去年日本的外籍勞工達到破紀錄的204萬人，導致住宅租務殷切，利好租賃市場。
旅業帶旺 民宿租金料攀15%
以東京為例，由於擁有最多工作機會，不少外籍勞工都選擇在東京租樓，加上個別在疫情期間搬離市中心居住的當地人亦開始「回流」，帶動東京住宅租務成交。至於大阪，根據《民泊法》，市內物業只要符合牌照要求，私人住宅可全年經營民宿，令該市住宅單位無論長短租都有市場，在旅遊業恢復後，租金更快速反彈。
李丹翔稱，東京及大阪兩大城市住宅租賃需求強勁，估計今年租金可增長5%至10%。目前日本旅遊業仍未見頂，中國內地遊客數目仍大幅遜於疫情前，可預見這類遊客的數量今年將逐步攀升，民宿租金有機會按年大升15%。
文：程俊華
