俗語有云，同人唔同命。這句話也可以套用到澳洲悉尼房地產市場，儘管當地樓市近年由熱轉冷，但並非所有地區的樓價都齊齊跳水，位於東岸傳統豪宅區玫瑰灣（Rose Bay）便是很好的例子，在全城吹淡風之下，該區分層單位造價兩周內兩度錄得破頂成交，突顯其位置優越兼好盤難求，抗跌能力勝人一籌。
玫瑰灣坐落在悉尼東岸，相距悉尼市中心僅7公里，到悉尼國際機場約半小時車程。居民除自駕或乘坐巴士前往悉尼市中心，亦可選擇乘搭渡輪，約15分鐘航程便抵達環形碼頭（Circular Quay）。此外，玫瑰灣渡輪碼頭附近，還有一個水上飛機場，可乘飛機遊覽區內景色，可謂海陸空交通兼備。
北靠內港灣 高檔設施齊
這個海濱城區北面朝向內港灣，部分地段更可眺望悉尼歌劇院和悉尼海港大橋，北邊有小海灘玫瑰灣海灘（Rose Bay Beach），附近有高爾夫球場和帆船俱樂部，散發濃厚的度假氛圍。
玫瑰灣環境怡人，住宅當然不乏捧場客。今年3月中，位於Conway Avenue 7至9號一個3房天際屋（Penthouse），雖然離沙灘有一段距離，仍以886萬澳元（約4974萬港元）高價轉手，刷新區內分層最高成交價紀錄，較原業主於2010年8月以650萬澳元（約3649萬港元）的買入價高出36%，8年半賬面賺236萬澳元（約1325萬港元）。悉尼樓市降溫，並未影響玫瑰灣市道，上述紀錄保持不足兩周便被打破，印證沒有最高只有更高。
坐落在New South Head Road 614號的向海分層住宅，其中一個4房單位3月底以逾千萬澳元成交，令玫瑰灣的分層成交價短短兩周再度破頂。據了解，業主最初屬意私人轉讓，最後決定以拍賣方式出售物業，起拍價930萬澳元（約5221萬港元），最終以遠高於底價成交，負責此次拍賣的物業代理尚未披露最終的成交價。原業主在1993年6月以195萬澳元（約1095萬港元）買入，以保守估計拍出價1000萬澳元（約5614萬港元）推算，物業約26年升值逾4倍。
空巢族搬來 爭購低層戶
物業代理表示，參與拍賣的5組準買家，全部是住在東岸的空巢族（子女長大成人已搬出，只留下父母獨自居住），故打算大屋搬細屋。環顧目前區內放盤，合空巢族心意的單位不多，他們大多要求不用上落樓梯，兼且即使是細屋也不能住得侷促。上述單位於1樓，室內面積200方米（約2153方呎），而且鄰近海灘和商店。
根據澳洲統計局於2016年8月進行的人口普查資料，玫瑰灣有約4600個住宅，69%是分層單位，22%是獨立屋，8%為相連屋，餘下1%屬未有分類的單位。
玫瑰灣面積2.6平方公里，人口約1萬，屬中密度住宅區，41%住宅是2房單位，11%屬1房戶，即逾半數為1房至2房的細單位。3房中型戶佔26%，4房或以上的大單位只佔19%，餘下3%是沒有分類的住宅，例如是開放式單位（Studio）等等。
獨立屋去年12月按年貶14%
參考房地產研究機構CoreLogic RP Data資料，玫瑰灣去年12月分層單位樓價中位數為135萬澳元（約758萬港元），在新南威爾士州（新州）的分層單位樓價排行榜中高踞第18位。樓價按年上升7.1%，雖稍為跑輸過往10年的8.74%年均升幅，卻在悉尼樓市降溫的形勢下逆流而上，2018年悉尼的分層樓價中位數全年下調6.3%。
不過，玫瑰灣獨立屋價格中位數於去年12月按年下挫14%，遠遜過去10年的8.1%年均升幅，至361.25萬澳元（約2028萬港元），在新州獨立屋樓價龍虎榜排行第17位。
從投資的角度而論，玫瑰灣入市門檻相對較低的分層單位值得考慮，而且抗跌力亦較強。獨立屋方面，經過近一年以來的調整，樓價無疑低了，兼且買家可全權擁有土地，關鍵是買家要具備較雄厚的財力。就以獨立屋樓價中位數361.25萬澳元（約2028萬港元）為例，兩成首期是72.25萬澳元（約406萬港元），印花稅是19.3萬澳元（約108萬港元），連同相當於樓價8%的海外人士額外印花稅28.9萬澳元（約162萬港元），入市成本共120.45萬澳元（約676萬港元），金額差不多是一個分層單位的價錢。
