緬甸自去年由全國民主聯盟執政，結束逾半世紀的軍人統治，為邁向民主踏出重要一步，在經濟上亦作出多項改革，連同前軍政府自2011年面向世界放寬外資的措施，令緬甸社會過去幾年出現跳躍式發展。人口增長加上外資進駐，刺激房屋需求，特別是豪宅，雖然隨着這類物業供應增加，整體價格有所回落，但在核心地區如全國最富庶的仰光，需求仍然殷切，其中新商業中心區Yankin的臨湖一手豪宅，184萬港元有交易，租金回報逾10厘，十分吸引。
緬甸公共事業如電訊、地產及金融業壟斷不再，市場開放，由一袋袋現金交易，跳過使用信用卡，直接進入電子消費時代；通訊則由3G開始快速轉到4G。國際研究和諮詢公司經濟學人智庫（EIU）預測，緬甸是今年經濟增長最快的國家。
新投資法降營商風險
相對5年前，現時投資緬甸的風險已大大降低。政府為促進及便利外商和本土投資，向私人投資開放更多經濟領域。緬甸今年4月實行新投資法，把2012年頒布的《外商投資法》（Foreign Investment Law）及2013年的《緬甸國民投資法》（Myanmar Citizens Investment Law）合併並調整，為本土投資者及外商締造公平的營商環境。新法下，外商投資可以採取獨資或合資形式。
仰光是緬甸最大城市、經濟及文化中心，亦是內外海陸交通樞紐，為全球稻米主要的出口港，地處富饒的伊洛瓦底江三角洲，三面環河，即使不再是緬甸的首都，地位仍然不變。
南面靠仰光河一帶如Kyauktada及Botahtaung等舊城區，為傳統的商業區也是政府機關重地，擁有眾多過百年歷史建築，包括部長辦公室、市政廳、高等法院、The Strand Yangon酒店等，充滿英國殖民時期色彩，亦因此每每在發展與保育之間出現矛盾。近年政府推行對外開放，大量外資湧入，商廈及住宅需求殷切，上述地區土地難求；加上屬於大仰光計劃的保育區，有物業高度和規劃管制，政府遂積極把商業中心擴散，其中舊城區北面、市內最大湖泊茵雅湖東面的Yankin區，為仰光戰略城市化計劃的新商業中心，寫字樓、大型購物和娛樂中心相繼落成，較著名的包括設有Myanmar Plaza商場及甲級寫字樓的綜合項目Myanmar Centre、五星級仰光塞多納酒店（Sedona Hotel）、有65年歷史的緬甸國家圖書館及Moe Kaung金塔，均是區內地標。
具規模屋苑陸續上馬
進駐Yankin區的知名企業，有中國內地通訊業巨擘華為、中國南方航空、美國通用電氣、南韓三星、日本豐田汽車及德國西門子等。
住宅方面，Yankin區近年落成的住宅多為分層單幢式，興建中的有部分是由數幢組成的屋苑，而貼近茵雅湖具規模的豪宅，現時只有興建中的The Central，至於Myanmar Centre正開發的第2期也會提供住宅單位。距離茵雅湖約1.2公里、位於Kanbae Road及Yadanar Street的Kanbae Towers，提供21層及12層各1座和3座25層高的住宅，設有購物商場，呎價約1100港元起，預計2019年落成。
另外，位於Yankin Road、動工中的Golden City規模也不小，為集住宅、酒店、商業的綜合項目，由10座33層高大廈組成，分兩期興建，第2期住宅部分在2015年發售樓花時呎價約280至300美元（約2184至2340港元），預計2018年落成。
物業顧問高力國際發表今年第一季仰光分層住宅市況報告，首季共有552個一手單位推出市場，與去年同期相若，供應主要來自Insein區的Spring Line Residence項目，佔逾300伙。期內仰光有6048個單位落成，按季增加12%，預計尚有逾3000個單位於今年餘下時間交付，涉及30個項目，全年落成量為過去9年最多。
2012年至2013年為仰光一手樓銷售高峰期，每年可售出逾80%，惟過去兩年銷量回落至約53%，今年首季則售出約54%。
仰光的中價及高價分層住宅，今年首季平均售價分別為15萬及29.8萬美元（約117萬及232萬港元），高端（High-End）住宅平均價為49.8萬美元（約388萬港元），豪宅平均價達69.9萬美元（約545萬港元），樓價大致保持平穩發展，僅高端住宅按季跌價5.7%，而發展商大部分都沒有減價求售意欲。
Marga Group執行董事孫康喬稱，Yankin區現時沒有湖景的一手分層住宅呎價約200至300美元（約1560至2340港元），湖景呎價約250至380美元（約1950至2964港元），租金回報逾10厘。茵雅湖南面University Avenue Road一帶，如同香港清水灣，為別墅群，地價每呎約500至600美元（約3900至4680港元），緬甸國務資政昂山素姬卜居於此。
據地產網站Myanmar-Housing放盤資料，區內Moe Kaung Road的Hnin Kyar Phyu Condo，樓高8層，一個1180方呎3房單位，附裝修及家具，以每月1851美元（約1.4萬港元）放租，呎租約12.2港元。iMyanmarHouse網站資料顯示，上址3樓一個1260方呎單位，4房間隔，附全屋家具，以約14.8萬美元放售（約116萬港元），按上述呎租12.2港元計，單位月租值約1.6萬港元，回報約達16厘。物業距Myanmar Plaza約10分鐘車程。
新盤印花稅低 二手未活躍
緬甸的公寓法仍在不斷修改完善中。法例規定，租用土地興建的分層物業，可售予海外人士，一般為70年期；但永久業權土地的住宅仍不可售予海外人士。海外買家亦不能直接在緬甸買樓，須透過公司名義置業。
海外人士沒有額外置業稅項。一手住宅交易印花稅是按樓價除以地皮年期（一般70年）之後的2％至3%，假設單位價值200萬港元，即200萬港元除以70再乘3%，稅款僅857港元。買樓收租每年須付租金收入的10%稅項。住宅設有兩年禁售期，轉售須繳交印花稅，由於二手市場仍未活躍，目前的稅款乃依據一手買賣印花稅計算。
