東西德統一邁向30周年，沒有圍牆分隔的柏林，政治經濟穩定，移民令人口每年以3.6萬之數增長，住屋需求帶動樓價向上，截至去年第三季的過去十年樓價上漲逾倍。位於柏林西南面的Steglitz-Zehlendorf，為柏林第三大城區，其中史得可立茲（Steglitz）是交通基建發展成熟的中產區，以住宅及零售業為主，商場林立，有如香港的銅鑼灣。該區最高的住宅近期開賣，一個實用面積574方呎單位，售價不足300萬港元。
柏林以商業、金融和服務業為主，輔以手工製造業和食品等輕工業，過去十多年經濟平穩發展，吸引大量移民前來尋夢並帶動經濟，人口由2008年的336.3萬，持續增長至2018年6月約372.4萬，平均每年增加約3.6萬人。
樓價僅慕尼黑一半 求過於供
萊坊的柏林房地產報告數據顯示，2018年第一季住宅價格按年升近15%，報告作者Claire Locke指出，柏林住宅供求持續失衡，儘管獲批動工的單位不少，但落成量仍趕不上需求。她舉例，2017年約有2.47萬個單位獲動工紙，但同年僅約1.57萬伙落成，只佔房屋總數1%左右。她表示，柏林過去5年經濟穩定及人口增加，但住宅供應卻未配合需求，導致樓價持續攀升。不過，相比德國過百萬人口的大城市，柏林樓價仍然是最低，只及第三大城市慕尼黑的一半，亦比法蘭克福、漢堡及科隆等城市便宜。
十年漲價逾倍 今年看升6%
該公司去年底發表全球15大城市2019年住宅樓價走勢預測，柏林與西班牙馬德里及法國巴黎同樣看升6%，最為出眾。萊坊統計，柏林樓價自2013年第三季至2018年第三季上漲47.6%，10年來累升118.3%，為統計的15個城市中表現最強勁。
據柏林地產代理行Guthmann & Guthmann Immobilien GmbH（下稱Guthmann）統計，2018年截至10月，柏林約有3萬個住宅放盤，平均叫價每方米4400歐羅（呎價約3667港元），按年升14%；以2008年每方米1900歐羅（呎價約1583港元）計，過去10年升值1.3倍。柏林參議院2018年預計，至2030年柏林人口將增加18萬，推算至2030年，每年要新增約2.1萬個單位，才能滿足住屋需求。該行相信，柏林住宅在供不應求下，樓價有力向上。
仲量聯行指出，柏林整體住宅2018年上半年叫租為每方米8至18.05歐羅（呎租約6.7至15港元），租金中位數每方米約11.65歐羅（呎租約9.7港元），按年上升8%。Steglitz-Zehlendorf租金叫價每方米11至13歐羅（呎租約9.2至10.8港元），在柏林屬中位價錢。相對期內中心區米特（Mitte）租金叫價每方米17歐羅（呎租約14.2港元），Steglitz-Zehlendorf樓價上升水位仍多。
據柏林勃蘭登堡統計局（Amt für Statistik Berlin Brandenburg）資料，截至2018年6月柏林人口約372.4萬，Steglitz-Zehlendorf佔30.7萬，為12區中人口第6多，移民佔43630人，10年來增加近四成。期內Steglitz-Zehlendorf居民平均年齡46歲，20至45歲佔28%，約8.63萬；60至65歲佔32%，約9.78萬，算是一個高齡區。所幸Steglitz-Zehlendorf的柏林自由大學（Free University of Berlin）有許多年輕大學生為社區添活力。家庭狀況方面，未婚居民佔44%最多，約13.45萬人，柏林市則有逾半居民未婚。
購物街聞名娛樂飲食俱全
Steglitz-Zehlendorf東面鄰近柏林自由大學的史得可立茲，至今仍是零售及住宅兼備的中產區，知名的購物街城堡大街（Schloßstraße）是集餐飲、商場、劇院和影院為一體的生活中心，約1.2公里長的大街商場一個緊接一個，Das Schloss、Boulevard Berlin、Schloss-Straßen-Center和Forum Steglitz等大型購物中心總面積達20萬平方米（約215萬方呎），是柏林第二大購物區。Forum Steglitz更是德國第一個綜合購物中心。
除著名的購物街，區內有不少文化古蹟，包括建於1927年、至今仍營運的Titania Palast電影院，這個在當時屬新風格的建築幸運地逃過戰火蹂躪，1951年第一屆柏林國際電影節便在此舉行。近代的地標建築有啤酒刷（Bierpinsel），高46米，外形如瞭望塔，建於1976年，曾用作經營餐廳、咖啡館及酒吧，但已丟空十多年，有指業主擬租予初創公司。
根據Guthmann資料，史得可立茲2018年第二季分層住宅叫價中，近七成為每方米2000至4000歐羅（呎價約1667至3333港元），平均叫價每方米3950歐羅（呎價約3292港元），較2017年全年升14.5%；回顧2008年平均叫價每方米1600歐羅（呎價約1333港元），過去10年大漲1.5倍。區內住宅樓齡差異很大，價格差距甚遠，鄰近城堡大街的樓價最貴，東南面Albrechtstraße一帶樓價較相宜。
史得可立茲新住宅及二手放盤不多，據地產網站Rubina Real Estate資料，鄰近Albrechtstraße的Karl Stieler Straße約兩年樓齡的分層住宅，一個地下1房單位，實用面積約70方米（約753方呎），附連花園及連裝修家具，以38.5萬歐羅（約345萬港元）放售，呎價約4583港元。
租務方面，住宅出租網站SPOTAHOME資料，位於Stirnerstraße鄰近州立公園、不設電梯的分層住宅，3樓的一個1房單位，實用面積68方米（約732方呎），附露台，裝修新淨，連家具以每月1000歐羅（約8970港元）全包放租，呎租約12.3港元。位於Steglitzer Damm鄰近快鐵S Südende站的有電梯分層住宅，5樓一個開放式單位，實用面積30方米（約323方呎），連家具以每月800歐羅（約7176港元）放租，呎租約22.2港元。
文：楊淨
