大阪是日本關西地區的重鎮，亦是經濟及文化中心，當地即將舉辦2025年世界博覽會（世博），籌備工作如火如荼，大量基建動工，是長線投資日本物業的賣點。2022年大阪一手分層推盤量創疫情以來3年最多，售出比率近八成，平均成交呎價更創新高，價量兼備，並以細單位較受歡迎。大阪歷史最悠久的西區因鄰近商業區，近年相繼有高層住宅興建及落成，部分新盤254萬港元便可入場。
去年日本整體一手推盤量減少，據不動產經濟研究所公布的《全國新築分讓公寓市場動向》報告指出，2022年全國新推出的一手分層約72967伙，按年減少5.9%。其中首都東京核心的市中心23區，期內推盤量10797伙，創逾10年新低，比2021年的13290戶，少18.8%。
去年推盤7167伙 3年來最勁
雖然全國新盤發售量回落，但即將舉辦世博及有多項大型基建進行的大阪，新盤市場依然熾熱，推盤量增加。據不動產經濟研究所公布的《近畿圈新築分讓公寓市場動向》報告顯示，2022年大阪市24區的一手分層新盤共有7167伙推出市場，較2021年的6525伙，按年增加9.8%，數量是2020年疫情以來3年最多。全年新樓吸納量達77.5%，較2021年增加5.7個百分點，銷情不俗。
除一手推售量及銷售量上升外，2022年大阪市24區的一手平均成交呎價約8.49萬日圓（約4924港元），較2021年約8.46萬日圓（約4907港元），按年微升0.4%，亦是自1973年有調查以來的平均呎價最高。不過，期內平均成交樓價按年下跌3%，至約4654萬日圓（約270萬港元），反映去年賣出較多細面積單位。
租金年漲8% 升幅冠全國
大阪住宅買賣表現理想，租金升幅更冠絕全國主要地區。日本房地產調查公司東京KANTEI每年對日本住宅租賃市場進行統計，結果顯示，2022年大阪市24區的住宅平均呎租約249日圓（約14.4港元），較2021年約231日圓（約13.4港元），按年漲近7.8%。反觀東京23區平均呎租約357日圓（約20.7港元），只比2021年微增0.3%。
該份統計特別指出，大阪市24區住宅租金明顯攀升，主因是區內住宅平均樓齡由2021年的19.5年，下降至2022年平均17.6年，樓齡較新的物業有助推高租金水平。
外國人問盤量 西區第六多
大阪市共有24區，北區、福島區、中央區、西區、天王寺區及浪速區統稱為「中心六區」，人口及經濟活動都在大阪處於領頭地位。
日本物業資訊網站realestate.co.jp調查2022年7月1日至12月31日期間，外國人在該網站搜尋和諮詢大阪的租屋地區與平均租金範圍，顯示隨着2022年10月日本解除邊境管制、恢復外國人持短期觀光簽證入境旅遊，該年下半年來自海外的租屋瀏覽數與詢問度都顯著增長。
統計發現，以點擊資料次數計，西區排名大阪地區第10位，佔總瀏覽次數逾3%。大阪詢問度最高的地區排名中，西區與核心商業地段梅田所在的北區並列第6位，接獲的查詢量同約3.75%，反映兩區受外國人的關注程度相若。
屬於「中心六區」之一的西區，位於城市中心點的偏西位置，早於大阪1889年建市時已存在，是歷史最悠久的行政區。西區佔地5.21平方公里，隨着人口回歸市中心的趨勢愈益明顯，該區近年大力興建新式住宅，成為大阪市內主要高層住宅供應區，人口亦迅速增加。據大阪市政府2023年1月的最新估算，西區人口接近10.9萬人，比1990年只約5.9萬人，大升近85%，增長率冠絕24區；目前每平方公里約2.1萬人，是日本人口密度最高的行政區。
西區共有18個町，坐落北部的江戶堀，因位處曾流經大阪市的運河江戶堀川而得名。江戶堀鄰近大阪地區行政、經濟及文化設施集中的北區中之島，因此吸引不少公司進駐，目前有逾1000間公司在江戶堀設立辦公室，就業人數逾2萬。
由於附近是中之島商業區，江戶堀近年亦成為新晉住宅區，現有約7000人口。西區歷史悠久，不少著名日本料理老店都位於江戶堀，包括烏冬名店「江戶堀木田」。
江戶堀二手分層80萬有交易
據日本房地產網站LIFULL HOME'S顯示，西區現有336個二手分層住宅放售，當中只有26個位於江戶堀內，叫價1380萬至9880萬日圓（約80萬至573萬港元）。
租賃市場方面，由於西區鄰近核心商業區北區，故租盤搶手，租值亦甚高。LIFULL HOME'S的資料顯示，以租用一個1房單位計，西區平均月租6.76萬日圓（約3921港元），在大阪各區排行第三高，只比最貴的北區平均月租6.97萬日圓（約4043港元）低3%。
現時江戶堀共有583個分層單位放租，意向月租2.97萬至80萬日圓（約1723至4.64萬港元）。
文：程俊華
