港人經常前往購物消閒的深圳，發展十分成熟，樓價是大灣區第三高。深圳的開荒牛羅湖，為保持優勢，不斷更新配套迎合時代轉變，近年又定下升級再造十年大計，其中三大商圈集中地的深南東路一帶，將通過興建超高建築群，打造成深圳曼哈頓現代化國際都會區及消費中心，樓價前景看好。該地段樓價為羅湖區之冠，目前一手純住宅稀缺，二手放盤亦不多，而近年興建綜合物業設有的商務公寓，質素媲美豪宅，售價較純住宅低，而且不限購，但業權為40至50年，相比純住宅的70年期為短。
羅湖是深圳最早發展的地區，深圳第一條購物街、首個商業中心、文化中心及證券交易所都在羅湖誕生，各行各業麕集於此拓展商機。儘管深圳市中心西移，羅湖的商業影響力減弱，深圳書城、深圳大劇院、深圳證券交易所和深圳發展銀行總部依然坐鎮於此，地位無可取代。
區內3個主要商圈都集中在深南東路一帶，分別是地鐵老街站的東門商圈，相當於香港油尖旺區的花園街，以售賣中低檔民生商品為主；人民南商圈位處地鐵國貿站，為深圳市首批歷史建築國貿大廈所在，消費水平偏高，大型商場包括近年翻新的金光華廣場，並有多家五星級酒店；地王商圈走高檔路線，地標為曾是深圳第一高樓的地王大廈，大型購物中心有萬象城及KK Mall。
高質素住宅供應極短缺
羅湖是一個年富力強的地區，2021年6月公布的全國第七次人口普查資料顯示，區內有74.47%的人口屬15至59歲年齡層，高於全廣東省的68.8%以至全國的63.35%，可見勞動力充沛。
深南東路一帶是羅湖最早發展的地段，隨着時代轉變不斷更新，規劃的「一主兩區三帶」舊城改造方案，將打造為深圳曼哈頓。深南東路的樓價為羅湖最貴地段之一，現時高檔次樓齡新的純住宅二手供應十分短缺，造價每方米8萬至10萬元人民幣（呎價約8101至10126港元）。
美聯中國香港大灣區總部董事總經理林世昌指出，區內東門一帶住宅供應「一手難求」，商務公寓則有不少選擇，而近年透過拆遷收購發展的商務公寓質素更勝住宅，一般都以逾100米（330呎）的高度興建，玻璃幕牆立面為主，交樓標準多附連裝修及基本家電，這類商務公寓售價在每方米5萬元人民幣（呎價約5063港元）水平。他補充，由於商務公寓不限購，因此成交活躍。
深圳樓價指數高位回落20%
參考中原大灣區指數，深圳今年6月報126.35，按月回落3.1%，按年下跌11.3%，並較有紀錄以來的高位2021年5月創下的158.17，回落20%。
深圳中原研究中心統計，深圳市今年5月一手物業網簽共3389套，按月減少18.6%；住宅佔2787套，按月跌20.5%，當中豪宅佔296套，按月挫10%；商務公寓網簽294套，按月下降19.9%；商業辦公樓及其他網簽308套，按月增加5.5%。羅湖新住宅供應少，因此成交也不多，5月只有76宗，按月減少37.2%。期內全市二手住宅有2788宗成交，按月下跌12.7%，以龍崗佔584宗最多，其次是福田，錄得567宗，南山第三，有510宗，第四是羅湖，佔412宗。
羅湖新盤樓價深圳第三高
內地地產網站安居客資料，深圳今年7月一手樓價每方米58868元人民幣（呎價約5961港元），按月變化不大，全市樓價最高為福田區，每方米10.59萬元人民幣（呎價約10723港元），其次是南山區，每方米10萬元人民幣（呎價約10126港元），羅湖區排第三位，每方米78370元人民幣（呎價約7936港元）。
羅湖區的一手樓價以深南東路東門一帶居首，每方米89200元人民幣（呎價約9033港元）。區內興建中的華潤置地未來城是東門湖貝片區的一部分，提供600個公寓及住宅單位，去年10月發售純住宅部分，主打3房至5房大單位，售價812萬至1615萬元人民幣（約885萬至1760萬港元），平均每方米89000元人民幣（呎價約9012港元），項目預計2025年入伙。當中1B座43樓面積181.61方米（約1955方呎）的5房單位，售價1748.63萬元人民幣（約1906萬港元），每方米售價約96300元人民幣（呎價約9752港元）。
區內由9幢大樓組成的中海天鑽，6年樓齡，一個低層110方米（約1184方呎）的3房單位，以941.6萬元人民幣（約1026萬港元）放售，每方米85600元人民幣（呎價約8668港元）。
公寓項目佳兆業新世界大廈，約30層高，樓齡約2年，主打中小型單位，面積42至64方米（約452至689方呎），2019年底開售時平均每方米50000元人民幣（呎價約5063港元），已全數售罄，現時市場沒有二手放盤，約有14個放租盤，其中高層一個47方米（約506方呎）的單位，叫租每月5500元人民幣（約5995港元）。
文：楊淨
