2023年9月25日

從啟德地價回落看發展審批要求

政府本月中公布，售出位於啟德鄰近港鐵宋皇臺站的啟德第2A區2號地盤及3號地盤（NKIL 6590號地段）予信置（00083）率頭的財團，成交價53.5億元，每方呎樓面地價5392元。這較去年12月由長實（01113）投得鄰近的啟德第2A區4號地盤、5（B）號地盤及10號地盤（NKIL 6649號地段）的樓面地價6138元低約12%。該兩幅用地在位置、用途、發展規模、建造社福設施，建築規約的年期約為7年等方面都近似，不同的地方包括與鐵路站及鐵路防護邊界的關係，在兩幅土地售出期間，利率上升，住宅樓價下調，鄰近用地在本年1月公布作簡約公屋用途。

長實投得的NKIL 6649號地段的發展條件與以往政府區內售出的商住用地有差別，包括地段部分用地位於港鐵宋皇臺站之上，以及在鐵路保護界線以內，也要興建政府指定的社福設施。除了上述市場及政府房屋計劃等，工程建造因鐵路的關係變得複雜，發展社福設施及地下街的要求審批需時，增加發展風險，這些皆有遏抑地價的作用。

政府出售用地的賣地條件就發展及審批要求有詳細規定，訂定得愈清晰，以及審批機關的批准準則愈明確，對減低發展商獲取審核准許的風險更有利。這對有效運用土地及建造資源極為重要。

以NKIL 6590號地段的賣地條件作參考，整份文件長達120頁，特別條款為數81項，另加上一份4頁紙的資料聲明，提醒有意投標者要注意賣地條件內的多項特別條款，以及提供有關的公開資料網上連結，還有負責政府部門及人員的聯絡訊息。這些非一般的特別條款包括：（1）地段內剩餘的構築物拆除安排；（2）遞交園境總綱圖；（3）興建地下購物街道；（4）附近有擬建電纜及相關裝置；以及（5）地段內規劃為綜合發展區的部分要遞交總綱發展藍圖予城市規劃委員會作批准等。有關的審批機關包括（以特別條款的先後次序計）：工程拓展署署長、地政總署署長、規劃署署長、屋宇署署長、運輸署署長、機電工程署署長及水務署等。地段進行施工前，要諮詢港鐵公司確保施工活動不會損毀鐵路設施或妨礙鐵路安全運作。

政府近年銳意增加社福設施應對老年人口增加的情況。在新公營房屋發展項目，預留約5%的總住用樓面面積作福利用途。政府出售的部分私人發展用地亦有此等要求。以往興建這些社福設施為私人發展項目完工帶來不少挑戰。隨着業界向政府反映有關困難，希望未來該類設施的審批及交付使用情況有所改善。

對於在鐵路保護區內或附近進行工程，負責的承建商應該要有合適的施工經驗，並且要落實安全措施，這會增加工程造價，更重要的是，因工程導致土地沉降幅度超過停工沉降指標而帶來的風險，要復工需要不少時間。現時利率升至較高水平的情況，建造時間延長意味發展成本顯著大增，這些因素皆要反映在地價之上。

劉振江高力香港董事總經理

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