2023年9月11日

造地如何帶動香港經濟發展

團結香港基金與發展局上月23日合辦「香港造地發展及融資經濟論壇」，財政司司長陳茂波在論壇上重申，特區政府充滿信心確保香港有足夠土地供應，未來兩個造地項目「交椅洲人工島」和「北部都會區」需要的資金也能夠得到適當的融資安排。

陳茂波指政府推動香港土地供應充足的這個決心，絕對不會因為一些短期市場波動而有所動搖。兩大造地項目都正在全速進行，為香港「南金融北創科」布局提供重要支撐。政府希望現時在香港的創科企業和未來落戶香港的重點企業，皆可進駐北部都會區，形成一個群聚效應。交椅洲人工島除提供約20萬個住宅單位外，就其第三個核心商業區的定位，會有約500萬方米的商業樓面面積。人工島將有效連接香港島的核心商業區、大嶼山、機場、新界西以至深圳，經濟效益將包括私人住宅及商業樓面的賣地收入、公營房屋的價值，以及完善香港交通網絡所帶來的出行方便。

論壇首個座談環節題為「造地如何帶動香港經濟發展」，主講嘉賓包括香港大學王于漸教授、香港科技大學雷鼎鳴教授、嶺南大學鄭國漢教授、香港中文大學宋恩榮教授，以及團結香港基金葉文祺。筆者為此環節的主持人，就各位嘉賓的部分意見在此與讀者分享。

王教授指出，今天香港的經濟活動都集中在香港島和九龍南，交椅洲的新交通網絡對全港產生協同效應，幫助整合經濟活動。現行七成公營房屋、三成私人房屋的政策，對吸引人才有結構性的障礙，香港房屋政策須改動，交椅洲人工島是契機。

雷教授指香港人口老化，其中一個原因是出生率低。香港人嫌本地樓價貴，若生兒育女，就需要較大的居住面積，增加土地供應可解決這個問題。港府動用部分財政儲備投資造地，變成土地儲備，未來可分階段賣地、慢慢收錢。

宋教授表示，北部都會區的地理規劃很合理，可改變香港經濟格局。未來「北都」容納約250萬人口，很多經濟活動和職位在北邊。將來合理的城市布局是由新界經大嶼山往交椅洲，然後到港島；從港島去機場日後經交椅洲，減省經九龍、青馬橋的路程。

鄭教授亦稱，造地和開發土地需要相當時間準備，所以要「做定先」，經濟低迷期間正是造地和興建基礎設施的恰當時候。想吸引創科企業和人才來香港，便要創造適合環境。

葉文祺認為，從長遠競爭力來說，有地是必要條件。要讓企業有足夠地方做創科研究和生產；要給予人才「住大啲、住好啲」，交椅洲人工島的新樓面供應，可幫助香港進行舊區重建。

香港在過去一年受到多項不利因素影響，土地價值顯著回落，交椅洲人工島的賣地收入是否仍遠高於造地發展成本惹來關注。從新造土地的賣地收入角度出發，愈高的私人住宅供應比率，意味着有愈高的地價收益。若把交椅洲人工島20萬個住宅單位全都看成為私人住宅單位作經濟考量，這有助認清造地項目的整體價值。

在經濟環境遇上不同挑戰的時候，政府除了考慮管理造地項目的現金流差異問題外，更宜從土地規劃及收益的根本再作審視，考慮如何增加項目可供出售的私人住宅樓面及其吸引力，從而創造土地價值。

劉振江高力香港董事總經理

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