2023年9月6日
一般土地擁有之人,以真金白銀買來或承繼得來的,可說是正常的地主,其業權應無人異議,不會有人無端提出指控,要求該地主自證其業權,只有侵佔他人土地者才會被追討,他若就此佔地而合乎「時限條例」的條件,可以引用此條例而拒絕交還土地,是為「逆權管有」土地。本欄一貫稱這行動為「逆權佔地」,乃因這4個字包括有「地」字,易為理解之故。然而「逆權管有」卻是法定用詞,只要大家都認識到這詞是隱含「土地」之義,則「管有」應較「佔地」更為準確。
「佔」字只說出「佔據」之意,但「管有」包含了「管理」和「佔有」兩義,指出逆權佔地的必須條件,即一是存心管轄,宣示獨立地取代原地主的業權,二是連續佔用年期足夠「時限條件」所規定之期。
所以「逆權管有」的要義在於「管」,這就引起許多不同情景,需要證明逆權佔地者是否行使管理之權,最明確的管治模式當然是地上的建築物。屋宇樓房作為佔地者起居而又為人所眼見的,當然屬於眾所接受的證據,沒有這類上蓋的地方,但有人為的台階通道等,當也是有力的證據,還有農田作業、耕種、飼養禽畜等,亦可證有人管理,魚塘水閘,也必是如此,甚至是齊整的植林,妥善修剪的花草,都可證明為管理之功。
但是前段所寫的舉例不無變數,仍然有爭拗之處,例如樓房方面,與訟一方雖會指出該屋的存在,但另一方卻會研究該屋是否破爛拋空,農作業方面爭辯是否全屬人工管理,或是天然生長,雞隻禽畜則會爭拗牠們的活動範圍。總之是各有立場,互尋短缺。
各類事物之中,較難判定能否作管有土地證據的乃是棄置的雜物,許多佔地情景是有雜物堆積如山,包括枱椅傢俬、廁具木塊,甚至雪櫃電器,窗框棚架等,這些物品究竟代表棄置之物,還是儲藏備用,實也難分,但必然佔據了不少範圍且也長在。從航空相片看來,這些物件雖不是分明可辨,但亦必甚為惹眼,只不過比對同期的地形圖,卻只會見是空地一片,是因這些雜物永不是測量製圖的對象,特別是一些土地用作汽車維修場所,內裏堆積的舊車殼、金屬零件,數量更屬驚人。而木廠、建築工場、醬油廠等,也是雜物滿地,這都是大量而又長期佔用土地,它們堆積的數量與範圍卻按時有變,這情景反映該地是否有人管理,便須研究,而地圖上之不會顯示這些雜物,因而提供不到資料,亦不妨檢討。
除了上文所述容易眼見的情景,作為佔地證據之外,有人更舉出養狗或防盜設施等作為管理土地的證據,這些安排都是動態,自然難以從航空相或地圖找尋印證。其餘亦有舉出水費、電費、建築費的單據作證,這都不屬測量範疇,但與這類安排有關的實物,卻也可賴測量佐證,例如水箱、水管、灑水設備、防盜監控鏡頭等,都可以測定且顯示在圖上,只不過這些事物存在的年期,仍是無從確認,非測量所可幫助。
最後卻重要的管理土地證據乃是周邊的圍網及閘鎖,若是有爭拗之地全部有圍網當屬顯著的證物,但這仍然不無問題的。第一,圍網是否依地界而建成,說不得準,以拼圖方法來分析雖或有譜,但仍會有誤差;第二,從佔地者角度而言,土地沒有圍網者,也不一定代表門戶大開,自然地勢若分有高低級,或有深溝水澤,密林崖頂等,都足以作為屏障,自可省卻圍網;第三,有些佔地者亦會聲稱圍網之處並不一定代表管轄範圍,而只是為了防野豬、約束雞隻等,是則圍網的意義未必是佔地的界線。凡此種種,逆權管有的「管」字,不似字面含意這麽簡單,其中變化萬千,而牽涉證據的分析搜查亦同樣繁多。
梁守肫 香港測量師學會前會長
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